משכנתא – מה זה בעצם והאם זה בכלל כדאי?

משכנתא – רקע

את המונח התאורטי והמשפטי המפורט תוכלו לקרוא בויקיפדיה, כאן בפוסט זה אנו רוצים לגעת בהסבר המעשי של משכנתא. מה היא משכנתא? במה היא שונה מהלוואה? האם המשכנתא טובה לנו? האם כדאי להימנע מלקיחת משכנתא, מה היתרונות והחסרונות של משכנתא? מתי נעדיף לקחת משכנתא ומתי נעדיף לקחת הלוואה רגילה ועוד.

מה זה משכנתא?

משכנתא היא למעשה סוג של הלוואה (אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שאתם יודעים מה זאת הלוואה ואת זה לא צריך להסביר). ישנם סוגים שונים של הלוואות: הלוואה לרכישת רכב, הלוואה עסקית/למטרת עסק, הלוואה לסגירת חובות ועוד. ישנן הלוואות שניתנות מהבנק וישנן הלוואות שניתנות על ידי חברות כרטיסי אשראי או חברות ואנשים פרטיים. אז משכנתא היא אחת מסוגי ההלוואות הקיימות כאשר ההבדל הוא שמשכנתא הנה הלוואה שניתנת לרוב על ידי בנק למשכנתאות ובשעבוד נכס מגורים והלוואה ניתנת לרוב ללא בטחונות או כנגד בטחונות אחרים שנחשבים יותר מסוכנים לגורם המלווה. משכנתא על פי רוב ניתנת לאנשים פרטיים בעלי נכס או רוכשי נכס ולא לחברות (חברות לוקחות הלוואות עסקיות).

האם משכנתא טובה לנו או שעדיף להימנע ממנה?

כלל, הלוואה וכך גם משכנתא, מסייעת לנו למנף את הכסף שיש לנו ולייצר באמצעותו יותר כסף (בתנאי שעשינו בהלוואה או במשכנתא שימוש נבון). המשכנתא גם מסייעת לנו לרכוש נכס היום ואם לא המשכנתא יתכן והיינו יכולים לרכוש  את הנכס שאנחנו רוצים רק בעוד 30 שנה (וגם זה לא בטוח). באופן כללי גם מי שיש לו כסף, במקרים מסויימים יעדיף לקחת הלוואה או משכנתא, למה? או שהוא מעוניין לרכוש נכס מסויים אשר שווה יותר מסכום הכסף שיש לו, או שהוא סבור שעם הכסף שיקבל כהלוואה לרכישת הנכס (במקרה הנ"ל הנכס הוא בית אך זה תקף גם לנכסים אחרים כמו נכסים פיננסיים, עסק וכו') וסבור כי ערך הנכס יעלה באחוז גבוה יותר מגובה הריבית שישלם על המשכנתא או שהוא חושב כי עם הכסף שישאיר בצד, יוכל להרוויח יותר כסף מאשר סכום הכסף שהוא ישלם בגין הריבית על המשכנתא. לכן מבלי להתייחס לגובה הריבית, המסלולים וכו', אם אנחנו מבצעים עסקה טובה ונוטלים משכנתא נבונה, יתכן ובאמצעותה נוכל לייצר הרבה כסף שלא היינו יכולים לייצר ללא לקיחת משכנתא. בלקיחת משכנתא כמובן יש גם סיכונים ואם ההשקעה לא טובה והמשכנתא לא מתאימה ליכולות שלנו, אנחנו עלולים להפסיד גם את כספי ההשקעה ששילמו מההון העצמי הפרטי שלנו.

מה היתרונות והחסרונות של משכנתא?

רבים נוטים לחשוב שמשכנתא היא דבר יקר שכדאי להימנע ממנו בכל מחיר ולהקטין אותה למינימום האפשרי גם במחיר של לקיחת הלוואות אחרות, אך למעשה התשובה היא הפוכה. לרוב, משכנתא תהיה ההלוואה הטובה ביותר (יותר טובה מהלוואה עסקית ויותר טובה מהלוואה בנקאית רגילה). כמובן שאם יש לכם כסף זמין שאתם לא עושים אתו כלום ולא צובר ריבית, ואם אתם יכולים לקבל כסף מההורים או הלוואה בלי ריבית אז זה לרוב יהיה עדיף על לקיחת משכנתא אך ביחס להלוואות רגילות שקיימות זו הלוואה זולה ונוחה ביותר. למרות מה שנאמר בפסקה זו, משכנתא לרוב תעלה הרבה יותר מהלוואה, הסיבה היא לא הריבית על המשכנתא, אלא טמונה בכך שהמשכנתא נלקחת בסכומים גדולים ולטווח ארוך לעומת הלוואה שניתנת בסכומים נמוכים ולטווח קצר. באופן תאורטי, אם ההלוואה הרגילה הייתה גם כן ניתנת לטווח ארוך ובסכומים גדולים, היא הייתה יותר יקרה ממשכנתא. מה הסיבה שמשכנתא היא הלוואה זולה? התשובה היא די פשוטה, מדובר בהלוואה שהיא נחשבת כהלוואה בטוחה יחסית עבור הבנק. במשכנתא משעבדים את הנכס שרוכשים, בדרך כלל גובה המשכנתא יהיה עד 75% מערך הנכס גם שלבנק יש הגנה מסוימת מפני ירידה אפשרית של שווי הנכס ואילו הלוואה רגילה לרוב ניתנת ללא שעבודים ולרוב גם ללא ערבים ולכן נחשבת בטוחה פחות עבור הבנק. מה בכל זאת החיסרון של משכנתא? במילה אחת – ביורוקרטיה. משכנתא היא הליך סבוך ומורכב, זמן הטיפול במשכנתא ממוצעת נע בין חודש לחודשיים לעומת הלוואה אותה ניתן לקבל היום אפילו באינטרנט מהרגע להרגע. משכנתא כרורכה בריצות רבות בין גורמים שונים: שמאי, נוטריון, חברת ביטוח, מוכרים, טאבו, רשם המשכונות ועוד. במסגרת הליך משכנתא ישנן הוצאות מרובות: תשלום עבור יועץ משכנתא, דמי פתיחת תיק משכנתא בבנק, תשלום לשמאי, נוטריון, רשם המשכונות, טאבו ועוד וגם הוצאה חודשית בגין ביטוח משכנתא. הלוואה לעומת זאת בדרך כלל ניתנת ללא עלויות נלוות כלל או עלות בסיסית בלבד בעבור עריכת מסמכים. ..

מתי ניקח משכנתא ומתי נעדיף הלוואה?

כאשר אנו זקוקים לסכום כסף נמוך יחסית (כ 100 אלף ש"ח עד 200 אלף ש"ח) נעדיף לקחת הלוואה שכן בסכומים אלו ההחזרים החודשיים עדיין יהיו נמוכים יחסית אם נפרוס את ההלוואה לתקופה המקסימלית האפשרית (כ 7 שנים). למרות הריבית הגבוהה של הלוואה לעומת המשכנתא, עדיין בסך הכללי ההלוואה תהיה זולה יותר או שווה לעלות המשכנתא אם ניקח בחשבון כי במשכנתא יש את כל העלויות הנלוות. בסכומים גדולים יותר נעדיף משכנתא, גם כי סביר והבנק לא יסכים לאשר לנו ללוות סכום כסף כה גדול ללא ערבויות מתאימות, גם בגלל שההחזר החודשי כבר עשוי להיות גבוה מידי וגם מכיוון שעלויות המשכנתא שרובן קבועות ללא תלות בגובה המשכנתא, יתחילו להיות זניחות לעומת הלוואה בסכום גבוה עם ריבית גבוהה.

רוצים לדעת מה ההחזר החודשי על המשכנתא שאתם צריכים? היכנסו למחשבון משכנתא ובדקו.