משכנתא על נכס קיים (דירה / בית או מגרש) למטרת דיור, מדברת על מצב בו יש בבעלותינו נכס ואנו רוצים לשדרג את מצבו.
משכנתא מהסוג הזה, ניתנת גם בתנאים טובים יותר, כמו משכנתא לרכישת דירה ובשונה ממשכנתא לכל מטרה, בה אין שיפור במצב הנכס, כי הכסף נלקח למטרות שאינן שדרוג הנכס ובפועל החוב כנגד הנכס עולה ומצב הנכס עצמו נשאר ללא שינוי.
משכנתא מהסוג הזה ניתנת על נכס קיים ולכן לעיתים נוצר בלבול ומקבלים את כולה או חלקה בתנאי "משכנתא לכל מטרה". על מנת שנוכל לקבל את המשכנתא בתנאי דיור יש להיצמד לכללים כפי שמפורט בהמשך. במשכנתא על נכס קיים למטרת דיור ניתן לקבל עד 70% – 75% מערך הנכס (אם יש נכסים נוספים בבעלות, אז גובה המשכנתא מוגבל ל 50%, בשונה ממשכנתא כל נכס קיים שמוגבלת בכל מקרה ל 50%).
כאשר אנו מדברים על משכנתא לצורך שיפוץ, אנו מדברים על שיפוץ פנימי שנעשה בתוך הנכס, בדרך כלל כזה שאינו דורש היתר בניה (דוגמאות: החלפת מטבח, שדרוג חדרי רחצה, החלפת ריצוף, החלפת נצרת וכדומה). על מנת לקבל משכנתא כזו בתנאי דיור, יש להמציא לבנק הצעת מחיר מקבלן שיפוצים רשום, המפרטת את השיפוץ הצפוי והעלות המשוערת שלו. לאחר קבלת אישור למשכנתא, יצטרך הלקוח לבצע שמאות לנכס (זהו הליך סטנדרטי ברוב סוגי המשכנתאות) ובמקרה זה יש לדרוש מהשמאי לפרט את השיפוץ הצפוי, בהתאם להצעת המחיר ומצב הנכס בשטח ולהעריך את עלות השיפוץ (כמובן, בנוסף להערכה כללית של שווי הכנס כולו). במקרה של בקשת משכנתא לשיפוץ בסכומים נמוכים (200,000 ש"ח – 100,000 ש"ח) הבנק יסתפק בביקור בודד של השמאי בנכס וישחרר את כל כספי המשכנתא בבת אחת. במקרים של משכנתא לשיפוץ בסכומים גדולים (מעל כ 200,000 ש"ח) יתכן והבנק ידרוש ביקורים נוספים של השמאי בנכס בזמן השיפוץ, על מנת לראות שהשיפוץ אכן מבוצע וכתנאי לקבלת יתרת כספי המשכנתא.
במשכנתא לשיפוץ, לרוב שווי הנכס יהיה לפי השווי הנוכחי ביום הביקור ולא יתייחסו לעליית ערכו כתוצאה מהשיפוץ שצפוי להיות מבוצע.
במשכנתא לצורך הרחבה, אנו מדברים על הרחבת בית קיים, לרוב מדובר על בית פרטי, שאותו אנו מרחבים בכפוף לתכניות והיתרי בניה.
לדוגמה: הוספת ממ"ד, הוספת חדר, בניית קומה נוספת וכדומה.
במקרה כזה, יש להמציא לבנק תכניות והיתרי בניה ועל בסיס מסמכים אלו השמאי יעריך את שווי הנכס, פעם אחת ביום הביקור ופעם שניה בתום ביצוע ההרחבה (לרוב השמאי ייתן מספר שלבי ביניים).
אחוז המימון שהבנק יאשר, ייגזר משווי הנכס החדש (כלומר כולל עליית הערך עקב ביצוע הרחבה) ושחרור כספי המשכנתא יתבצע לפי התקדמות הבניה (בכל שלב של הבניה, לא תהיה חריגה מאחוז המימון הכללי שאושר ביחס לשווי הנכס בכל שלב של הבניה).
משכנתא מסוג זה תתקבל בתנאי דיור (כלומר בריביות הטובות ביותר שיש לבנקים למשכנתאות להציע).
משכנתא לבניה עצמית מדברת על בניית בית פרטי על מגרש בבעלות הלווה. גם במשכנתא זו נדרש להציג לבנק תכניות והיתרי בניה. על בסיס מסמכים אלו, השמאי יעריך את שווי הנכס כגמור (לצורכי המשכנתא יילקח בחשבון שווי הכנס ללא רווח יזמי, כלומר שווי המגרש או עלות המגרש אם הוא נרכש לאחרונה + העלות המשוערת של הבניה. לצורכי המשכנתא כאמור לא יילקח שווי השוק של הנכס אילו היה נמכר כגמור בשוק החופשי).
בדרך כלל השמאי קובע מספר שלבי בניה:
יש לשים לב כי שחרור הכספים הראשון יתבצע רק לאחר גמר יסודות (חפירות כלונסאות) יתר הכספים ישוחררו בסוף כל שלב בניה, כפי שמופיע בשמאות.
לצורך הוכחת סיום כל שלב בניה, יש להמציא אישור מהמהנדס שחתום על תכניות הבניה.
שימו לב: כאשר מסכמים מול קבלני הבניה את שלבי התשלום, יש להתאים אותם להון העצמי ולשלבי שחרור כספי המשכנתא, כפי שמפורט.
*לצפייה מלאה בטבלה יש לגלול את הטבלה לצדדים או להסתכל דרך מחשב.
גמר שלב הבניה | שווי הנכס בשלב זה | הון עצמי נדרש לשלב זה | הון עצמי מצטבר | משכנתא לשלב זה | משכנתא מצטברת |
|---|---|---|---|---|---|
שווי שוק נכס (לא נלקח בחשבון) | ₪5,000,000 | ||||
מגרש | ₪2,200,000 | ₪660,000 | 660,000₪ | ₪1,540,000
| ₪1,540,000
|
גמר יסודות | ₪2,500,000
| ₪90,000
| ₪750,000
| ₪210,000
| ₪1,750,000
|
גמר שלד
| ₪3,300,000
| ₪240,000 | ₪990,000 | ₪560,000
| ₪2,310,000
|
טיח פנים
| ₪3,600,000
| ₪90,000
| ₪1,080,000
| ₪210,000
| ₪2,520,000
|
טיח חוץ
| ₪3,900,000
| ₪90,000
| ₪1,170,000
| ₪210,000
| ₪2,730,000
|
גמר ריצוף
| ₪4,200,000 | 90,000
| 1,260,000
| 210,000
| 2,940,000 |
גמר בניה | ₪4,500,000 | ₪1,350,000 | ₪3,150,000 |
עיצוב אתר: סטודיו לילוש | פיתוח אתר: wpXsite
