הקדמה

לעתים קורה שאנחנו מעוניינים לקנות בית מסוים ואנחנו לחוצים לחתום חוזה לקניית הבית חדש על מנת שלא נפספס אותו וכמעט תמיד יש לנו הרגשה שאם נפספס את הבית הזה אז ייקח לנו הרבה זמן למצוא בית אחר מתאים, ומצד שני אנחנו יודעים שלמכור את הבית הקיים שלנו עלול לקחת זמן ולפעמים אנחנו גם מפחדים למכור את הבית שלנו לפני שקנינו בית חדש ואנחנו לא רוצים להתחיל להתנייד שוב בדירות שכורות. מצד שלישי כמעט תמיד לא יהיה לנו את הכסף לקנות את הבית החדש שכן רוב או כל הכסף שלנו בעצם נמצא בבית הקיים שלנו וממנו אמורים להגיע עיקר הכספים לרכישת הבית החדש. אז האם יש דרך לקנות בית חדש לפני שמכרנו את הבית הקיים שלנו?

הלוואת גישור – הדרך לקניית בית חדש לפני מכירת הבית הקיים.

האופציה הפופולרית לקניית בית חדש לפני מכירת הבית קיים הנה הלוואת גישור. לפני שניתן דוגמא איך עושים זאת, חשוב להבין שלא תמיד ניתן לבצע הליך זה שכן הדבר תלוי במספר גורמים: מה הפער בשווי בין הבית שלכם לבין הבית שאתם רוצים לקנות, גובה המשכנתא אם קיימת על הבית הקיים שלכם, הון עצמי נוסף שעומד לרשותכם וגובה ההכנסות שלכם. בהקשר זה יש לציין כי הלוואת גישור הנלקחת מבנקים למשכנתאות הנה משכנתא לכל דבר וכל הכללים של משכנתא רגילה חלים עליה: כלומר נצטרך לעמוד במבחן הכנסות, לשעבד את הבית הקיים שלנו ולבצע את כל ההליך הביורוקרטי של משכנתא ונוכל לקחת סכום כסף שלא יעלה על 50% מערך הבית הקיים (כולל משכנתאות שכבר קיימות עליו), במידה והלוואת הגישור על הבית הקיים אינה מספיקה, ניתן לקחת גם הלוואת גישור על חשבון הבית החדש ובתנאי שסך המשכנתאות על הבית החדש (כולל המשכנתא שאנו צריכים לתקופה ארוכה, לא יעלה על 70% מערך הבית הנרכש)

דוגמא

נניח שבבעלותנו בית בשווי 1,500 אלף ש"ח שעליו משכנתא של 200 אלף ש"ח ונניח ששווי הבית שאנחנו רוצים לרכוש הנו 1,700 אלף ש"ח. במקרה זה נזדקק לתוספת משכנתא של 200 אלף ש"ח, זאת אומרת שלאחר מכירת הבית וסגירת המשכנתא הקיימת (אלא אם החלטנו לבצע גרירת משכנתא) נזדקק לסכום משכנתא של 400 אלף ש"ח לתקופה ארוכה (בהנחה שיש לנו עוד קצת כסף בצד לכסות את כל העלויות הכרוכות בהחלפת הבית כגון: שמאי, עו"ד, מתווך, שיפוץ, ריהוט, מתווך, יועץ משכנתא וכו'). על חשבון הבית הקיים נוכל לקחת הלוואת גישור של 550 אלף ש"ח שזה השלמה ל-50% מערך הבית הקיים ובכסף הזה נשתמש לצורך התשלום הראשון לרכישת הבית החדש. כעת נותר לנו לשלם למוכרים עוד 1,150 אלף ש"ח, סכום זה (המהווה 67% מערך הבית הנרכש) נוכל לקחת על הבית החדש בחלוקה של 400 אלף ש"ח לתקופה ארוכה ועוד 750 אלף ש"ח הלוואת גישור ולמעשה השלמנו את כל העסקה עוד לפני מכירת הבית הקיים. כעת אנו נמצאים בסיטואציה שיש לנו 750 אלף ש"ח על הבית הקיים (200 אלף ש"ח משכנתא ישנה ועוד 550 אלף ש"ח הלוואת גישור שלקחנו) ועוד 1,150 אלף ש"ח על חשבון הבית החדש (המחולקים ל-400 אלף ש"ח המשכנתא שאנו צריכים לטווח ארוך ועוד 750 אלף ש"ח הלוואת גישור). כאשר אנו מוכרים את הבית הקיים ב-1,500 ש"ח נוכל לכסות את כל ההלוואות על הבית הקיים (750 אלף ש"ח) ואת הלוואת הגישור על הבית החדש (750 אלף ש"ח נוספים) וכך להישאר עם הבית החדש ועם משכנתא אחת של 400 אלף ש"ח לתקופה ארוכה על הבית הקיים.

מה חשוב לשים לב?

כפי שציינו, האופציה הזאת אינה תמיד אפשרית לכל אחד, מכיוון שהדבר מאוד תלוי בשווי הבית הקיים שלנו וגובה המשכנתא שיש עליו, אם כבר המשכנתא הקיימת עליו היא מעל 50% משוויו, לא נוכל לקחת כנגדו הלוואת גישור. שנית, אם פער המחירים בין הבית הקיים לבית החדש גבוה, יתכן וסכום הלוואת הגישור לא יספיק לנו לסיים את העסקה ונאלץ או למכור את הבית לפני שנצטרך להשלים את כל התשלומים לרכישת הבית החדש (בדרך כלל יהיה אפשרי רק במקרים של רכישה מקבלן בהם האכלוס הוא רק לאחר כשנתיים) או להביא הון עצמי נוסף מהבית. כמו כן חשוב לדעת שגם להלוואת גישור ישנם החזרים חודשיים (של ריבית בלבד) אך בסכומי משכנתא גבוהים ויחד עם כל המשכנתאות הקיימות והעתידיות, גם אם לתקופה זמנית, יתכן ונאלץ לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים ולא בטוח שהבנק יאפשר זאת. דבר אחרון בהקשר זה – כפי שציינו במאמר, הלוואת גישור זו היא משכנתא לכל דבר, זאת אומרת שנצטרך לבצע את כל הליך המשכנתא על כל המשתמע מכך פעמיים, פעם על הבית הקיים ופעם נוספת על הבית החדש ולכן יש להיערך לכך הן מבחינת לוחות זמנים לתשלום והן מבחינת ביורוקרטיה ועלויות נוספות נלוות.

הליך זה הנו מורכב יחסית לביצוע ולכן חשוב להתייעץ עם חברת ייעוץ משכנתאות לפני ביצוע המהלך.