מה הן תחנות יציאה במשכנתא? תחנות יציאה במשכנתא מאפשרות לנו נקודת מפלט ליציאה מהמשכנתא ללא קנסות בכל עת או בנקודות זמן ידועות מראש, הן בהחלט דבר מבורך ולעיתים מתבקש. אני נתקל ב-2 סוגי לקוחות: ישנתם כאלו אשר כלל אינם מודעים לנושא ואינם דואגים למסלולים כאלו וישנם לקוחות אשר מודעים מאוד לנושא. המשותף לשניהם הוא שחלקם הגדול אינו מבין את המשמעות של בקשת תחנות יציאה. ראשית תחנות יציאה אינן עולות לנו כסף, אז למה בכל זאת לא לבקש תחנות יציאה בכל המשכנתא? אז ככה: תחנות יציאה במשכנתא זה לא משהו שצריך לבקש, תחנות יציאה הן דבר מובנה במסלול המשכנתא אותו אנו בוחרים, איננו צריכים לבקש תחנות יציאה אלא פשוט לתכנן ולבחור מראש את מסלולי המשכנתא בהן ישנן תחנות יציאה המותאמות לצרכים שלנו.
באיזה מסלולים יש תחנות יציאה במשכנתא?
על פי תקנות בנק ישראל, כל מסלול בו תדירות שינוי הריבית עשויה להיות אחת לשנה או פחות מזה (ריבית משתנה כל שנה, ריבית פריים, דולר, אירו) הם מסלולים אשר ניתנים לפרעון מוקדם בכל עת ללא קנסות (או ללא עמלת היוון במונח המקצועי), העמלות האחרות שיהיו הן עמלה תפעולית ועמלות הקשורות לעיתוי הפקדת הכספים ובדרך כלל מדובר בסכומים נמוכים אשר מרובם ניתן להמנע את מפקידים את הכסף בתאום עם הבנק ועל פי ההנחיות שלו (כגון הודעה מוקדמת בכתב של 10 ימים מראש). במסלולים בהם תדירות שינוי הריבית גבוהה משנה, תהיה תחנת יציאה בכל נקודה של שינוי ריבית, לדוגמא אם בחרנו מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים, כל 5 שנים תהיה לנו נקודה בה הריבית משתנה וזאת בעצם גם נקודה בה ניתן לפרוע (או למחזר) את ההלוואה ללא קנסות. מה שמשאיר אותנו עם מסלולים בריבית קבועה (או מסלולים בריבית משתנה מעל שנה שלא בנקודת היציאה) – במקרים אלו יתכן קנס. גם כאן אני נתקל בשאלות רבות שאני נשאל מה גובה הקנס שיהיה, אז התשובה היא שלא ניתן מראש לדעת מה יהיה הקנס ולמעשה לא בטוח שיהיה קנס. ביום בו הנכם מבקשים לפרוע את המשכנתא, הבנק יבדוק מה הריבית שיש לכם בהלוואה לעומת הריבית הממוצעת במשק באותו הזמן, אם הריבית שלכם נמוכה מהריבית במשק, הבנק ישמח שתפרעו את ההלוואה ולא יחייב אתכם בקנס (כי למעשה הוא יכול למכור את הכסף עכשיו בריבית גבוהה יותר), במקרה בו הריבית במשק תהיה נמוכה מהריבית שלכם, במצב זה עלול להגרם לבנק נזק ולכן תאלצו לשלם קנס בגובה ההפרש בין הריבית שלכם לבין הריבית במשק כאשר התחשיב יבוצע אך ורק על הסכום אותו אתם רוצים להפקיד (ולא על כל המשכנתא אם ישנו חלק שאתם לא פורעים) ויחושב עד לסיום תקופת המשכנתא או עד לנקודת היציאה הקרובה אם מדובר בריבית משתנה. לסיכום, אם אנו יודעים בוודאות כי אנחנו מתכוונים לפרוע את כל המשכנתא תוך פרק זמן מסויים, אין טעם לשלב במשכנתא מסלול של ריבית קבועה שכן במסלול זה לרוב הריבית תהיה גבוהה מריבית משתנה וגם לא תהיה לנו תחנת יציאה וודאית (כלומר אנחנו מפסידים פעמיים) ואם אנחנו יודעים בוודאות כי אין אנו מתכוונים לפרוע את המשכנתא או אנו מתכוונים לפרוע רק חלק מסויים ממנה, לא בטוח שעלינו לקחת את כל המשכנתא בריבית משתנה שכן במסלול זה ישנה חשיפה לשינויי ריבית רבים בתחנות היציאה.
