הטיפים שאתם חייבים לקרוא לפני לקיחת משכנתא

5 הטיפים המובילים של מנטה לנוטלי משכנתא חדשה:

בין כל הריצות, העלויות והמשימות לרכישת דירת חלומותיכם יש גם את המשכנתא שכמעט כל אחד מאיתנו זקוק לה. ישנם אנשים שנוטים לקחת את נושא המשכנתא כעוד אחת מהמשימות מתוך מגוון המשימות הקיימות בתהליך המייגע לרכישת הדירה ופשוט ניגשים לבנק שלהם וחותמים על מה שהבנק שלהם מציע להם. אז לפני שאתם רצים לקחת משכנתא, אתם חייבים לעצור ולקרוא קודם את הטיפים של מנטה:

טיפ 1 של מנטה

ידע זה כח – אל תגידו לבנק עם אפס ידע ותשאלו את הבנק שאלות בסיסיות שמראות חוסר ידע. הנציג בבנק עלול לזהות את חוסר הידע והבקיאות שלכם בתחום ולנצל זאת לרעתכם במתן אישור והצעה פחות טובים ממה שמגיע לכם. לפני שאתם נגשים לבנק, בררו קצת על מושגים בתחום, התהליך, מה המסלולים והריביות המקובלות כיום, קראו קצת בפורומים ומאמרים באינטרנט, יש בלי סוף. רוצים בכל זאת לקבל פרטים מאיש מקצוע? פנו לחברת ייעוץ משכנתאות או גשו לבנק שאתם מניחים שלא תסגרו בו על מנת "להתלמד" ולשאול שאלות בסיסיות כך שתגיעו מוכנים יותר לפגישות בבנקים הרלוונטיים.

טיפ 2 של מנטה

סקר שוק מנצח – אם תבדקו רק בבנק שלכם, לא תוכלו להשוות ולדעת אם ההצעה שקיבלתם טובה מספיק או שהבנק מנצל את זה שאינכם בודקים בבנקים נוספים וסומכים עליו. אין צורך לפנות לכל 8-9 הבנקים שקיימים, מסורבל, מסובך ולא בהכרח יביא לתוצאות טובות יותר. פנו לכ-3 בנקים, בדרך כלל רצוי לפנות לבנק בו אתם מנהלים את חשבון הבנק ועוד בנק או שניים גדולים או שקיבלתם עליהם המלצה. גם אם קיבלתם הצעה טובה יותר בבנק אחר, תמיד רצוי לחזור בסופו של דבר לבנק שלכם לראות אם יכול לשפר, לבנקים שלכם בהם אתם מנהלים את חשבון הבנק, יש נטייה לנסות ולשמר אתכם גם במשכנתא על מנת שלא תברחו להם בטעות לבנק אחר וגם תעבירו את פעילות העובר ושב שלכם. בכל מקרה כמובן שאין הגבלה על כמות הבדיקות שאפשר לעשות, גם אם קיבלתם הצעה לא טובה מבנק מסוים והצעה טובה יותר מבנק אחר, אין זה אומר שזאת ההצעה הסופית שלו, תמיד ניתן לחזור שוב ושוב לבנק לאחר שקיבלתם הצעה טובה יותר מבנק אחר ולבחון אתו האם הוא מוכן לשפר. מתי להפסיק? מתי שאתם מרגישים שמיציתם את התהליך ואתם רואים שכל הבנקים שפניתם אליכם אינם מצליחים לשפר יותר את ההצעות.

טיפ 3 של מנטה

שמרו את הקלפים קרוב לחזה – פקיד הבנק אינו חבר שלכם ואין צורך לשתף אותו בכל דבר שעובר עליכם וקשור למצבכם האישי או הפיננסי. איננו אומרים חס וחלילה לשקר אבל בהחלט לא למסור מידע מיותר שאולי רק עלול להזיק לכם, ענו רק על שאלות שתדרשו לתת להם תשובות. פקיד הבנק מחויב להתייחס לכל דבר שמסרתם ולא יכול להתעלם ממידע ששמע ממכם. לדוגמא אם סיפרתם תוך כדי שיחה כי לפני 10 שנים היה לכם עסק ורבתם עם השותף שלכם והסתבכתם בחובות, המידע הזה עלול לשמש לרעתכם בבדיקת המשכנתא ויתכן מאוד כי אם לא הייתם מספרים עליו, הבנק לא היה יודע אותו. קיבלתם הצעת ריביות מבנק מסויים וכעת אתם פונים לבנק אחר לקבל הצעה? אל תמסרו מיד את ההצעה שקיבלתם, רוב הבנקים נוטים להיצמד להצעה שקיבלתם מבנק אחר ולתת משהו מאוד דומה. תנו לבנק קודם להציע מה שהוא רוצה ויכול, אולי תופתעו לטובה. רק אם קיבלתם הצעה פחות טובה, תוכלו לחשוף אותה במטרה לקבל שיפור.

טיפ 4 של מנטה

תמהיל משכנתא לחסכון מרבי – רוב האנשים מתרכזים ומתווכחים רק על הריבית, לא בגלל שזה בהכרח הדבר הכי חשוב אלא בעיקר בגלל שאמרו להם שכל 0.1% בריבית יכול לחסוך להם הרבה כסף במשך 30 שנים או פשוט בגלל שהרבה יותר קל להשוות ריבית, כולם יודעים שריבית 2.9% זה פחות מ-3% ולכן נוח לנו להתווכח על משהו שאנחנו "מבינים" בו. על תמהיל משכנתא יותר קשה להתווכח, כל המושגים: צמוד למדד, משתנה, פריים, ריבית בנק ישראל, עוגן אג"ח, עוגן בנק ישראל וכו'…אך זה שאנחנו פחות מבינים בזה, לא אומר שאנחנו לא צריכים להתעמק בזה ולהתרכז בזה לא פחות מהריבית וכנראה שאפילו הרבה יותר. למעשה רוב החסכון במשכנתא נובע מתמהיל טוב ולא מריבית. אם לדוגמא בשיפור ריבית נחסוך במשכנתא ממוצעת 20,000 ש"ח (שזה לא מעט), בתמהיל משכנתא אופטימלי נוכל לחסוך 100,000 ש"ח (ולפעמים גם הרבה יותר), מעבר לכך תמהיל טוב לא תמיד מתבטא רק בחסכון כספי, תמהיל משכנתא טוב גם לוקח בחשבון את המצב הפיננסי שלנו היום והצפי לעתיד, תחנות יציאה, רמת סיכון, התאמת ההחזר החודשי למצבנו היום עם הסתכלות לעתיד ועוד. לרובנו חלק זה יהיה קשה יותר להבנה או למידה ולכן חשוב לקבל ייעוץ משכנתא או הכוונה של יועץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי שיהיה קשוב לצרכים שלכם וידאג לאינטרסים שלכם.

טיפ 5 של מנטה

שמרו על ההון העצמי שלכם – מצד אחד רוב האנשים יגידו לכם (ולעתים בצדק), השתמשו בכל כל ההון העצמי שלכם על מנת שתיקחו משכנתא כמה שיותר קטנה, לעתים זה גם יהיה נכון, לדוגמא אם אתם בדיוק בתפר של מדרגות המימון (75%, 60% או 45% מערך הנכס) ותוכלו לרדת מדרגה כדי לקבל הטבה בריבית, או אם אתם מוגבלים  ביכולת ההחזר החודשי והקטנת הסכום תסייע לכם לעמוד על החזר חודשי נמוך יותר שמתאים ליכולות שלכם. מצד שני, אתם חייבים לקחת בחשבון גם את כל ההצעות הנלוות לעסקה (ולרוב יש לא מעט), אם תשקיעו את כל הכסף שלכם עד השקל האחרון, לא יישאר לכם כסף להוצאות הנלוות (ובהקשר זה חשוב לציין כי כספי המשכנתא עצמם מועברים ישירות למוכרי הנכס בלבד ולא לחשבון הבנק שלכם). הוצאות עיקריות לדוגמא שעליכם לקחת בחשבון: תשלום על ייעוץ משכנתא, מתווך, עורך דין, פתיחת תיק משכנתא, שמאי, אגרות רישום בטאבו, הובלה, שיפוץ בנכס, ריהוט מתאים וכו'…חשבו את ההוצאות הצפויות לכם ודאגו להשאיר את הסכום הנדרש בצד. אם יש באפשרותכם להשאיר סכום כסף נוסף בצד בגובה של כ-3 משכורות, רצוי לעשות זאת, סכום זה ישמש אתכם למקרה חרום אם הפסקתם לעבוד או שיש לכם פתאום הוצאות חריגות ובלתי צפויות, דבר אשר יסייע לכם לשלם את המשכנתא בזמן ללא תקלות. יש לכם קרן השתלמות נזילה? לא תמיד רצוי לרוץ ולפרוע אותה, משכנתא היא הלוואה בתנאים מצויינים, ברוב המקרים קרן ההשתלמות שלכם תעשה תשואה (רווח כספי) גבוהה יותר ממה שתשלמו על המשכנתא. אם אינכם מוגבלים מבחינת אחוז מימון ויכולת החזר חודשי, תשקלו להשאיר את קרן ההשתלמות פעילה ולא לפרוע אותה או בדקו אופציה לקחת הלוואת גישור על חשבון קרן ההשתלמות ישירות מקרן ההשתלמות.