משכנתא לרכישת דירה יד שניה

כשאנחנו מדברים על משכנתא לרכישת דירה יד שניה, אנו מדברים על קניית דירה מאדם פרטי.

"תחת הכותרת 'רכישת דירה יד שניה' ישנם הרבה סוגי עסקאות - אנו במנטה התמחנו לאורך השנים בכל סוגי המשכנתאות לרכישת דירה יד שניה"

דגשים למשכנתא לרכישת נכס יד שניה

ישנם עקרונות מסויימים שרלוונטים לכל סוג משכנתא וישנם עקרונות מסויימים שהם שונים בהתאם לסוג העיסקה / סוג הנכס. כאן נשים דגש על העקרונות הייחודיים יותר למשכנתא ברכישת נכס יד שניה.

אחוז מימון

אחוז המימון לדירה יחידה הוא עד 75% מערך הנכס, כאשר ערכו יקבע על פי חוזה או שמאות מטעם הבנק – לפי הנמוך מביניהם.

במקרה של רכישת דירה חליפית (כהגדרה לפי חוק מיסוי מקרקעין), אחוז המימון יהיה עד 70%.
* מדובר על מקרה בו רכשתם דירה והתחייבתם למכור את דירתכם היחידה תוך 18 חודשים.

במקרה של רכישת דירה להשקעה (רכישה של דירה שניה ומעלה) אחוז המימון יהיה עד 50%.

במשכנתא חוץ בנקאית ניתן לקבל עד 85% מערך הנכס לרכישת כל סוגי הדירות ולכל מטרה אחרת. 

שמאות

בשונה מרכישה דירה מקבלן (בפרויקט עם ליווי בנקאי), ברכישת דירה יש שניה, הבנק מחייב לעשות שמאות.
את השמאי יש לבחור מתוך רשימת השמאים של הבנק. התשלום מתבצע על ידי הלקוח, אך המחיר הינו מחיר מוזל על פי הסדר של הבנק.

השמאי משמש כ"עיניים" של הבנק והוא בעצם הגורם היחיד מטעם הבנק שרואה פיזית את הנכס. 

התפקיד העיקרי של השמאי הוא כמובן לקבוע את שווי הנכס, אבל לא רק. שמאי בודק בין היתר את המצב הפיזי של הנכס, התאמת הנכס לתוכניות והיתרי הבניה, הסטטוס הרישומי, שווי הנכס לצורכי ביטוח (ערך כינון – עלות בניית הנכס מחדש ללא הקרקע) ועוד.

מסמכי בעלות על נכס

ברכישת דירה יד שניה, המוכר נדרש להציג הוכחה של בעלות על הנכס, כאשר ישנם שלושה סוגי רישום עיקריים

1. רישום בטאבו (נסח טאבו) – הרישום הטוב ביותר הוא רישום הנכס בטאבו. לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) במשרד המשפטים אחראית על רישום הקרקעות במדינת ישראל. על מנת לבדוק את הסטטוס של נכס מסוים ניתן להנפיק נכס טאבו על פי גוש וחלקה ולראות מי הבעלים של הנכס, מה גודל הנכס, האם יש על הנכס שעבודים, האם הנכס מעוקל וכו'.
כל אחד יכול להנפיק נסח טאבו דרך האתר של משרד המשפטים, בעלות של 16 ש"ח נכון לכתיבת שורות אלה.

2. רישום ברשות מקרקעי ישראל (אישור זכויות) – במדינת ישראל חלק מהקרקעות הינם בבעלות פרטית (ורישומם מנוהל בטאבו) אך רוב הקרקעות הינם בבעלות המדינה ובעצם רוכשי הנכס הינם במעמד של חוכרים (שכירת ארוכת טווח המעוברת גם בירושה) ורישומם מנוהל ברשות מקרקעי ישראל.

בשנים האחרונות החלו במדינת ישראל שני תהליכים:
> העברת הרישום של הנכס מרשות מקרקעי ישראל לטאבו (גם אם הנכס רשום בחכירה).
> מתן אפשרות לחוכרים להפוך לבעלי הכנס (בעלות פרטית במקום חכירה). 

3. רישום בחברה משכנתא (אישור זכויות חברה משכנת) – כאשר אנחנו קונים נכס מקבלן, רישום הנכס בשנים הראשונות (בעלויות בנכס, שעבודים, עיקולים) מבוצעים אצל הקבלן שבנה את הבניין או הפרויקט (או משרד עורך דין מטעמו) ורק לאחר מספר שנים הרישום עובר בהדרגה לטאבו. ברוב המקרים האלו, קיים גם רישום מקביל ברשות מקרקעי ישראל או בטאבו אבל הפרטים המעודכנים ביותר נמצאים בספרי החברה המשכנת. במקרה של רישום נכס מהסוג הזה, הבנק יבקש גם אישור זכויות חברה משכנת או נסח טאבו לפי העניין.

* לא ניתן לדעת מראש היכן הנכס רשום. רצוי לבדוק קודם כל אם הנכס רשום בטאבו (כי כאמור השאיפה בסופו של דבר שכל הנכסים יהיו רשומים בטאבו), אם הנכס לא רשום בטאבו אז יש לבצע את הבדיקה מול רשות מקרקעי ישראל. במידה והכנס רשום בחברה משכנת, תהיה הערה על כך באישור הזכויות או נסח הטאבו ומכאן נוכל לדעת האם נדרש להנפיק גם אישור זכויות מטעם הבחרה המשכנת.

** ישנם סוגי רישומים נוספים פחות פופולרים, בדרך כלל מדובר על נכסים שנמצאים מעבר לקו הירוק ורישומם מתבצע בטאבו הירדני, בהסתדרות הציונית, הסוכנות היהודית, המנהל האזרחי וכו'.

מוכרים

מוכרים פרטיים אזרחי ישראל – זהו המצב הסטנדרטי שמוכרי הנכס הם אנשים פרטיים, אזרחי ישראל וללא קשר משפחתי לקונים.

מוכרים שהם תושבי חוץ – כאן יכולים להיות אתגרים שונים, כגון:

  • כיצד יחתמו על המשכנתא? אם חותמים בייפוי כוח – האם הנוסח מקובל על הבנקים?
  • כספי המשכנתא אינם יכולים לעבור לחשבון בנק בחו"ל ולכן נדרש שלמכור יהיה חשבון בנק בישראל או שהכספים יעוברו לחשבון נאמנות של עורכי הדין.

מוכרים שהם חברות או עמותות – לעיתים יכול להיות מצב שחברה מוכרת דירה אך הדירה נחשבת יד שניה  ולא כדירה חדשה מקבלן. זה יכול לקרות במצב שהחברה מוכרת דירה למרות שמכירת נדל"ן זה לא העיסוק העיקרי שלה או שחברת נדל"ן מוכרת דירה אבל דירה שהיא משומשת. עסקאות מסוג זה נחשבות עסקאות רכישה יד שניה אך אופן הטיפול בהם מעט שונה מרכישת דירה מאדם פרטי (לדוגמא: בעסקאות מסוג זה נדרש פרוטוקול של הקבלן שמאפשר את מכירת הדירה).

רכישה מגרוש / גרושה – עסקאות מהסוג הזה דורשות ההתייחסות מעט שונה. בדרך כלל אחד מבני הזוג קונה את החלק של בן / בת הזוג השני. במקרה כזה, החצי שכבר בבעלות בן הזוג שנשאר בדירה, נחשב כהון עצמי, כך שלמעשה הוא יוכל במקרים מסוימים לקבל מימון ב 100% לרכישת הנכס השני.
במקרה שיש כבר משכנתא על הנכס, התהליך הופך להיות מורכב יותר ומקרים מסיימים הפתרון כמעט היחידי יהיה לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק בו נמצאת המשכנתא הקיימת.

רכישה מקרוב משפחה – לעניין סעיף זה, רכישה מקרוב משפחה ייחשב: הורים, ילדים, סבא וסבתא וכדומה. במקרים כאלה, הבנק מבצע בדיקה מעמיקה יותר על מנת לוודא את תקינות ונכונות העסקה.

  • לרוב הבנק יבקש לבדוק כי למוכר הנכס יש נכס חלופי כתנאי לאישור המשכנתא.
  • כמו כן יבקש לבדוק כי ההון העצמי באמת מועבר
  • שהמחיר משקף את שווי השוק האמיתי.
  • לרוב הבנק יבקש גם להעביר את הנכס על שם הקונים לפני שהוא מעביר את כספי המשכנתא.

רכישה מכונס נכסים – בדרך כלל שלווים אינם מסוגלים לשלם את המשכנתא לאורך זמן, הם מגיעים לטיפול משפטי. בשלב מסוים הטיפול מגיע לכונס נכסים שהוא מוסמך מטעם בית המשפט למכור את הנכס, לדאוג לפרוע את כל החובות על הנכס ובמידה ונשארת יתרה להעבירה לבעלי הנכס.  במקרה מהסוג הזה, בית המשפט צריך לאשר את המכירה לקונה הספציפי.

ישנם סוגי עסקאות  נוספים כמו: רכישה מיורשים, רכישה ממנהל עיזבון, רכישה מאדם שמונה לו אוטופרוטוס, רכישה בנאמנות וכו', כאשר בכל סוג רכישה כזה ישנם ניואנסים שונים המצריכים התייחסות אחרת.

אל תתאמצו

צרו קשר וקבלו מענה מהיר ומקצועי