משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה מקבלן, לרוב תהיה שונה מרכישת דירת יד שניה בהיבטים הבאים:

  1. ההתנהלות בנושא רכישת הדירה וטיפול במסמכי המשכנתא נעשית מול הקבלן ולא מול אדם פרטי.

  2. לרוב יהיה מדובר בדירה שהיא עדיין לא מוכנה (לפעמים אפילו הדירה על הנייר) וקבלת הדירה היא עד 4 שנים (לעומת דירה יד 2, בה רואים בדיוק מה קונים וקבלת הדירה בדרך כלל תהיה בטווח של פחות משנה).

  3. בדירה מקבלן, לרוב התשלומים בעבור הדירה יהיו צמודים למדד תשומות הבניה.

  4. דירה מקבלן היא בעצם דירה חדשה שאינה דורשת שיפוץ, מצד שני הרבה דירות מגיעות בסטנדרט יחסית נמוך (כגון מחיר למשתכן) ולכן יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות לשדרוג הנכס כגון: שדורג המטבח, הוספת מזגנים וכו'.

  5. לרוב שנקנה דירה מקבלן, ממש בשלבים הראשונים של שיווק הפרויקט (על הנייר), המחיר יהיה נמוך ממחיר השוק. 

"בשונה מרכישת דירה יד 2, ברכישה מקבלן יחלוף לרוב זמן רב מרכישת הדירה ועד קבלת הנכס, ולכן חשוב תכנון כלכלי נכון מרגע הרכישה ועד קבלת המפתח"

סוגי עסקאות לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן – במסגרת קניה רגילה

  • רכישה במסגרת פרויקט עם ליווי בנקאי (הנפוץ והבטוח ביותר) – הקבלן שמוכר את הדירות, מסכם עם אחד הבנקים על ליווי בנקאי, במסגרת הליווי הקבלן פותח חשבון בבנק המלווה ומתחייב שכל הכספים שיקבל מרוכשי הדירות יועברו אך ורק לחשבון הליווי של הפרויקט. הבנק עצמו, מפקח על הוצאת הכספים אשר מיועדים לבניה ומאשר את שחרורם על פי קצב התקדמות הבניה, ועל ידי כך הבנק יכול להבטיח את התקדמות הפרויקט בצורה תקינה. מכיוון שכך הבנק יכול בעצם להנפיק לרוכשים ערבות בנקאית אשר מבטיחה את התשלומים / כספים ששולמו בעבור הדירה שבנייתה טרם הושלמה. נושא הערבויות מעוגן בחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי הדירות).

    ליווי בנקאי בדרך כלל מבוצע בפרויקטים גדולים (בניין גבוה או מספר בניינים) וקבלנים גדולים והסיבה לכך היא שהבנק המלווה גובה סכומי כסף גבוהים יחסית מהקבלן והעסקה צריכה להיות משתלמת לשני הצדדים.
    במקרה של פרויקטים עם ליווי בנקאי, הסיכון לאבד את הכסף ששולם נמוך ואפשר לשלם את מלוא סכום הדירה, גם אם הדירה עדיין אינה מוכנה.

  • רכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי (נפוץ במקרה של רכישה מקבלן קטן בפרויקט קטן). כאן מדובר על פרויקטים קטנים וקבלנים קטנים. יכול להיות בניין בודד של 6 עד 12 דירות. בדרך כלל קבלן פרטי פחות מוכר.

    במקרים כאלה לא משתלם – לא לבנק ולא לקבלן – להשתמש במודל של ליווי בנקאי. פרויקט ללא ליווי בנקאי, מראה מצד אחד שלקבלן יש יכולת לקדם את הפרויקט ולבנות את הבניין מבלי להסתמך על מימון כספי מהבנק ומצד שני, מבחינת הרוכשים, מדובר על פרויקט שנחשב פחות בטוח, מכיוון שלמעשה אין פיקוח על הכספים שמועברים מהרוכש לקבלן ולא ניתן יהיה לקבל ערבויות בנקאיות בגין התשלומים שקיבלו. על מנת להתגבר על נושא זה, רושמים הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכשים ומשחררים לקבלן את הכספים על פי קצב הבניה (כפי שמורה חוק המכר).

רכישת דירה מקבלן – במסגרת תמ"א

  • תמ"א 38/1 = חיזוק מבנים – מדבר על בניינים ישנים אשר קיים צורך לחזק אותם בפני רעידות אדמה. על מנת לתת תמריץ לבעלי הדירות והקבלנים לבצע את החיזוק הנדרש, בדרך כלל מתאפשר לבנות עוד מספר דירות מעל הבניין הקיים ואף להרחיב את הבניין על ידי הוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית, לשפר את חזות הבניין, להוסיף חניה וכו'.

    בדרך כלל הדיירים מתחברים עם יזם, אשר לרוב מבצע על חשבונו את התוספות המאושרות ובתמורה הקבלן מקבל את הדירות הנוספות ויכול למכור אותן בשוק החופשי.

    בדרך כלל פרויקטים מהסוג הזה הם ללא ליווי בנקאי מכיוון שמדובר על פרויקטים קטנים. במקרים מסוימים הבנקים יסכימו לממן את העסקה רק אחרי שהדירה תהיה מוכנה.

    בשלב הביניים, עד קבלת טופס איכלוס ורישום מסודר בטאבו, עלולה להיות בעיה של רישום הדירות החדשות מכיוון שעדיין לא ייחדו להן תתי חלקות מתאימות.

    בעיסקה מסוג זה, רצוי ליווי צמוד של עורך דין ויועץ משכנתאות – עוד לפני חתימת חוזה לרכישת הדירה.

 
  • תמ"א 38/2 = פינוי בינוי – במקרה זה מדובר גם על בניינים ישנים, אבל כאן לא ניתן או לא משתלם לחזק אותם ולכן הורסים אותם ובונים במקומם בניינים חדשים עם קומות ודירות נוספות.

    לרוב, בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירה חדשה עם חדר נוסף וגם פה תהיה תוספת לבעלי הדירות של: ממ"ד, מרפסת, מעלית, שיפור חזות הבניין, הוספת חניה וכו'.

    במשך תקופת הבניה יעברו בעלי הדירות לשכירות – ויקבלו פיצוי כספי מהקבלן שאמור לכסות את עלות השכירות.

    יתר הדירות החדשות כאמור יהיו שייכות לקבלן והוא ימכור אותן בשוק החופשי. בדרך כלל מדובר בפרויקטים יחסית גדולים של הרבה דירות ולפעמים אפילו מספר בניינים במקביל.

    פרויקטים אלו יבוצעו עם ליווי בנקאי והליך ביצוע העסקה יהיה מאוד דומה לרכישת דירה מקבלן במסגרת עסקה רגילה, כאשר ההבדל העיקרי הוא שמשך תקופת הבניה יהיה ארוך יותר (בין 3 ל 5 שנים) מכיוון שיש צורך קודם לפנות את הדיירים ולהרוס את הבניין הקיים.

רכישת דירה מקבלן – במסגרת מחיר למשתכן

מוכר גם בשמות "מחיר מטרה" ו "דירה בהנחה"

  • רכישת דירה בתנאים מעודפים במגוון תכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ושל רשות מקרקעי ישראל.
 

אל תתאמצו

צרו קשר וקבלו מענה מהיר ומקצועי