כמעט כולם יודעים כי תהליך משכנתא הוא מתיש וביורוקרטי אבל לא תמיד אנחנו מאמת יודעים מה המשימות שצריך לעשות, כמה זמן זה אמור לקחת ולמה זה עלול לקחת הרבה זמן?
אז אכן משכנתא זה הליך שהוא יחסית ארוך ביחס לשירותים אחרים, הסיבות העיקריות לכך הן שישנן משימות שונות הדורשות שיתוף פעולה עם גורמים שונים ורשויות שונות ולא על כולם יש לנו שליטה. כמו כן רוב הלקוחות אינם בקיאים במושגי המשכנתאות ואין להם זמן וחשק להתעסק ביום יום במשימות אלו ולכן לעתים ההליך אורך לאט יותר מאשר ניתן לבצע אותו אם מקדישים לו זמן. בנוסף חשוב לציין כי ההליך משתנה מלקוח ללקוח, מעסקה לעסקה ומבנק לבנק, בהתאם לנתונים ולכן לא ניתן לתת תשובה מוחלטת כמה זמן ההליך צפוי לקחת, לעתים גם ישנם דברים בלתי צפויים שצצים באמצע הדרך ועלולים לעכב את תהליך המשכנתא וקבלת הכסף. הבנק מצדו יעביר את כספי המשכנתא למוכרים רק בתום סיום כל המשימות במלואן ורק לאחר שבחן אותם והם לשביעות רצונו.
אז קיבלתם אישור וחתמתם על המשכנתא בבנק, מה הלאה?
כפי שציינו, הנתונים משתנים מעסקה לעסקה ולכן נגע במשימות העיקריות והנפוצות:
- שמאות – ברכישת בית (למעט ברכישה מקבלן בפרויקט עם בנק מלווה), הבנק דורש שתזמינו שמאי שעובד איתו, על מנת שיעריך את שווי הבית והאם הוא תואם למחיר בו רכשתם את הבית. מעבר לקביעת המחיר לשמאי ישנם תפקידים נוספים, מכיוון שהבית שלכם משמש כבטוחה העיקרית להחזר ההלוואה, השמאי הוא בעצם נציג הבנק בשטח והוא בודק שאכן הבית קיים, מה מצבו הפיזי, האם הוא בנוי כחוק, מזהה את פרטי הנכס (כתובת, גוש, חלקה, כיווני אוויר וכו'), מציין בכמה צריך לבטח את המבנה ועוד.
- רישום משכון ברשם המשכונות – ברכישת בית, מכיוון שבשלב הראשון הנכס עדיין לא בבעלותכם ולא ניתן לרשום עליו משכנתא, הבנק מבקש לרשום משכון על הזכויות החוזיות שלכם ברשם המשכונות.
- החתמת מוכרים על מסמכי הבנק בפני עורך דין – הבנק מבקש מהמוכרים לחתום על מספר מסמכים, העיקרים שבהם הם: אישור פרטי חשבון הבנק שלהם לצורך העברת כספי המשכנתא, אישור תשלום על חשבון התמורה (כמה כסף שילמתם להם לפני קבלת המשכנתא) וכתב התחייבות בו הם מצהירים כי במידה והעסקה תתבטל הם יחזירו לבנק את הכסף, עם מסמך זה רושמים לטובת הבנק הערת אזהרה בטאבו.
- רישום הערת אזהרה בטאבו – מכיוון שבשלב זה שהנכס עדיין לא על שמכם לא ניתן לרשום משכנתא, הבנק מגן על השעבוד שלו באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו על הבעלות של המוכרים.
- ייפוי כוח נוטריוני – הבנק מבקש שתחתמו בפני עורך דין נוטריון על ייפוי כוח המאפשר לו להעביר את הדירה על שמכם ולרשום משכנתא בטאבו ברגע שיתאפשר וזאת למקרה שאתם לא תעשו זאת ברגע שיתאפשר.
- ביטוח משכנתא – בלקיחת משכנתא יש צורך לעשות ביטוח למבנה (ללא הקרקע) וגם ביטוח חיים זוגי למקרה של פטירה של אחד הלווים.
- הוראת קבע למשכנתא – המשכנתא יורדת בהוראת קבע מחשבון הבנק שלכם ויש להקים לטובת הבנק למשכנתאות הרשאה לחיוב החשבון שלכם.
איפה יכולים להיות עיכובים?
לצורך ביצוע השמאות יש לקבוע עם שמאי הבנק בנכס, כמו כן השמאי דורש ממכם מספר מסמכים כגון חוזה רכישה, תשריט רישום בית משותף, טופס ארנונה ועוד, אם לא הצלחתם לתאם ביקור בהקדם או אם התקשיתם בהשגת המסמכים לשמאי, הדו"ח שיוציא לבנק עלול להתעכב. במסמכים עליהם חותמים המוכרים לעתים עורכי הדין מבצעים תיקונים, את התיקונים הללו יש לאשר במחלקה המשפטית של הבנק וזה עלול לקחת מספר ימים, במיוחד אם יש "פינג פונג" בין עורך דין המוכר לבין עורך דין הבנק על התיקונים. ביטוח משכנתא – אם יש לכם בעיה רפואית, לעתים תדרשו להמציא לחברת הביטוח אישורים שונים מרופא המשפחה או שתתבקשו לתאם ביקור עם רופא מטעם חברת הביטוח מה שיכול לעכב את המצאת הפוליסה לבנק. מעבר לכך לעתים עלולים להיות טעויות במילוי הטפסים של הבנק ואז תאלצו לחזור על חלק מהמשימות בשנית, לעתים הבנק יבקש מסמכים נוספים ומקוריים אשר יהיה לכם קושי להשיג אותם או למצוא אותם (מסמכים אישיים או מסמכים משפטיים שקשורים לעסקה). אם אחד הצדדים לעסקה חתם על החוזה בייפוי כוח, הבנק יבקש לראות את ייפוי הכוח ולאשר אותו, לעתים הבנק לא יסתפק בייפוי הכח שחתום ויבקש שיחתם ייפוי כוח בלתי חוזר חדש וספציפי לעסקה, בנוסח הבנק.
אז כמה זמן אורך תהליך משכנתא?
כפי שראיתם ישנם מגוון רחב של משימות, במאמר ציינו רק חלק מהעיכובים האפשריים אך יכולים להיות עוד אין סוף גורמים מעכבים ומכיוון שהדבר תלוי בגורמים שונים ולא רק בכם, אין אפשר בוודאות לדעת כמה זמן יקח התהליך עד שתקבלו את המשכנתא. הליך משכנתא ממוצע אורך כחודש אך ישנם מקרים שמסיימים אותו מהר יותר וישנם מקרים שנגררים למשך מספר חודשים. על מנת שלא תהיו מופתעים, התייעצו עם עורך הדין שלכם ועם יועץ משכנתא מטעמכם ומסרו להם את כל הפרטים האפשריים כאלו שנראים לכם רלוונטיים וכאלו שפחות, על מנת שיהיו לכם מינימום הפתעות בהמשך.
כאן תוכלו לבצע בדיקת אישור משכנתא מיידית.
