שמאות מקדימה – מה היא ומתי כדאי לבצע אותה?

מה היא שמאות מקדימה?

כאשר אתם רוכשים דירה ולוקחים משכנתא, הבנק אשר נותן לכם את המשכנתא מבקש שתבצעו שמאות על מנת להעריך את שווי הנכס (ועוד כמה דברים עליהם נדון בפוסט אחר) ולוודא כי הוא תואם את מחיר הרכישה. ערך הנכס הקובע עבור הבנק הוא לפי שמאות או חוזה רכישה – הנמוך מביניהם (למעט במחיר למשתכן בהם הערך הקובע הוא הגבוה מביניהם).

השלב בו נהוג לבצע שמאות הוא לאחר שקיבלתם אישור משכנתא, חתמתם חוזה רכישה וחתמתם על המשכנתא בבנק מסוים. במקרה זה, כחלק מהמשימות שיש לבצע בהליך המשכנתא, תקבלו טופס הפניה לשמאי, לרוב רשימה עם 3 שמאים באיזור שלכם אשר נבחרים באופן אקראי על ידי מחשב הבנק, ותצטרכו לתאם עם אחד מהם פגישה בנכס. במקרה זה, מחיר השמאות יהיה נמוך מהמקובל לעומת שמאות פרטית והוא יהיה במחיר המפוקח על ידי הבנק (כ-600 ש”ח לנכס ממוצע ועלול להיות גבוה יותר בנכסים יקרים יותר). שמאות מקדימה היא שמאות הנעשית לפני שחתמתם חוזה רכישה לנכס ולפני שסגרתם עם בנק מסוים.

מתי כדאי לעשות שמאות מקדימה?

אם אתם נדרשים לקחת משכנתא במימון מקסימלי (בדרך כלל 75% מערך הנכס) ואין לכם הון עצמי נוסף מיותר, כדאי לשקול לבצע שמאות מקדימה שכן אם הנכס יוערך על ידי השמאי בפחות מהמחיר בו אתם מתכוונים לרכוש את הנכס, אתם עלולים להיות במצב בו חסר לכם כסף להשלים את העסקה שכן כאמור הבנק יחשב את הסכום שהוא נותן לכם מהשווי בשמאות ולא בחוזה הרכישה.
מקרים נוספים שבהם כדאי לשקול לבצע שמאות מקדימה הם נכס שיש בו חריגות או חשש לחריגות בניה וכדאי לראות כיצד השמאי יתייחס אליהם בדו”ח, לעתים אלו חריגות משמעותית שלא יאפשרו קבלת משכנתא עד שיסודרו ולעתים אלו חריגות שעלולות להפחית מערך הנכס. גם במקרה של דירה מפוצלת ליחידות דיור, כדאי לבצע שמאות מקדימה ולראות כיצד מתייחס לכך השמאי. במקרים בהם ישנה בעיה בזיהוי הנכס ברשויות או אי התאמה בפרטי הנכס המזהים בין הרשויות, כדאי גם כן יהיה לקבל את התייחסות השמאי לכך.

מה החסרונות של שמאות מקדימה?

החיסרון הפשוט ביותר אך החשוב פחות הוא שאתם נדרשים לשלם כסף לשמאי לפני שביצעתם את העסקה ויתכן שבסופו של דבר בין אם בגלל השמאות או בגלל סיבה אחרת, בסוף לא תרכשו את הנכס אך את הכסף לשמאי אתם כמובן חייבים לשלם.
חיסרון נוסף הוא המחיר – אם אמרנו ששמאות עם הפניה של הבנק עולה כ-600 ש”ח, שמאות מקדימה עלולה לעלות לכם פי 3 או פי 4 ולמעשה המחיר שלה אינו מפוקח על ידי הבנק והוא נקבע ביניכם לבין השמאי.
החסרון הכי גדול של שמאות מקדימה – אתם נדרשים לבחור שמאי עוד לפני שבחרתם באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא (בחירת הבנק נקבעת אחרי חתימת החוזה וסמוך למועד קבלת המשכנתא הרצוי) כך שלמעשה יתכן ותהיה לכם שמאות מתאימה למחיר שאתם צריכים אך אם השמאי שביצע את השמאות אינו עובד עם הבנק בו אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא, השמאות לא תהיה קבילה והבנק ידרוש ממכם לבצע שמאות חדשה מתוך רשימת השמאים הספציפית שלו. דרך מסוימת לפתור את עניין זה באופן חלקי היא לבדוק עם השמאי עם איזה בנקים הוא עובד ולבחור שמאי שעובד עם מספר בנקים שחלקם הם בנקים שאתם חושבים שיתכן ותיקחו באחד מהם את המשכנתא.