משכנתא למגרש – הבדלים שצריך לשים לב לעומת רכישת בית.
הליך משכנתא לרכישת מגרש לבניה עצמית מעט שונה מהליך משכנתא "רגיל" לרכישת בית, לפני שאתם רוכשים מגרש, כדאי שתדעו את ההבדלים ולמה אתם צריכים לשים לב.
כאשר אתם רוכשים מגרש ומבקשים משכנתא, בניגוד למשכנתא רגילה לרכישת בית, הבנק מתייחס גם לחלק הנוסף של העסקה והוא בניית הבית העתידית. הבנק לא מסתפק רק בבדיקה האם אתם יכולים לעמוד במשכנתא לצורך רכישת המגרש אלא גם דורש לראות יכולות לבניה, זאת אומרת שהבנק יבדוק אתכם מה הערכה שלכם לגבי עלויות הבניה ויבקש לבחון האם יש לכם הון עצמי מספיק לבניה עצמה או לחליפין יכולת החזר למשכנתא נוספת שמיועדת לבניה. אם אין לכם הון עצמי לבניה ויכולת החזר למשכנתא נוספת, יתכן ותתקלו בקשיים לקבל אישור למשכנתא שכן הבנק נוהג לאשר משכנתא למגרש שעתיד להבנות עליו בית. רכישת מגרש בלבד ללא בניה עליו זו לא עסקה שהבנק אוהב לאשר.
הבדל נוסף משמעותי הוא האם הנכם רוכשים את המגרש מאדם פרטי או מרשות מקרקעי ישראל. במשכנתא לרכישת מגרש מאדם פרטי חייבים לבצע שמאות למגרש ואילו במשכנתא לרכישת מגרש מרשות מקרקעי ישראל אין צורך בביצוע שמאות.
כאשר רוכשים מגרש מרשות מקרקעי ישראל התשלומים בדרך כלל מתחלקים ל-2: רכישת המגרש – דמי היוון לרשות עפ"י שוברי תשלום ועלות פיתוח לחברה שזכתה במכרז לפתח את הקרקע. שווי המגרש נגזר מהשווי של שניהם ביחד ומתוך הסכום הכולל תוכלו לקבל את אחוז המימון מאושר לכם משווי הקרקע (לדוגמא 70% מימון ו-30% הון עצמי). רכישת מגרש מרשות מקרקעי ישראל נחשבת כמסוכנת יותר עבור הבנקים מכיוון שבשלב רכישת המגרש עדיין לא ניתן לרשום שעבוד לבנק ולכן הבנק מבקש ביטחונות חלופיים (רישום ברשם המשכונות, התחייבות שלכם בפני עו"ד לרשום את השעבוד ברשות מייד בתום העסקה ועוד), עקב הסיכון שהבנק לוקח, עסקה זו חייבת להיות כתשלום אחרון, כלומר קודם כל אתם משלמים את מלוא ההון העצמי שלכם ורק לאחר מכן הבנק נותן את כספי המשכנתא. כספי המשכנתא משולמים ישירות לרשות מקרקעי ישראל לפי שוברי התשלום שקיבלתם מהרשות (שימו לב, סכום הזכיה במכרז הנו בדרך כלל לפני מע"מ ועליו יש להוסיף את המע"מ, כמובן שהסכום שהבנק מאשר לכם כולל גם את המע"מ). מכיוון שתשלומי הפיתוח הולכים לחברה חיצונית ומכיוון שבשלב זה לא נרשם שעבוד על המגרש, חלק מהבנקים מעדיפים שלא למממן את התשלום לחברה המפתחת ומעדיפים כי התשלום לחברה המפתחת ישולם מהון עצמי ושובר הרשות ישולם מכספי הבנק. דבר נוסף טכני שצריך לשם לב הוא שלא ניתן לפצל את שובר הרשות, זאת אומרת שלרוב הדרך לשלם את השובר תהיה או מכספי המשכנתא או מההון העצמי שלכם או שתצטרכו לגשת לקופות בבנק שימצאו פיתרון טכני לשלם את השובר ב-2 אמצעי תשלום.
כאשר לוקחים משכנתא לבניית הבית, שחרור הכספים בדרך כלל מתקבל רק לאחר קבלת תוכניות והיתרי בניה והגעה לשלב יסודות, ולכן חשוב להשאיר לכם בצד הון עצמי שיאפשר לכם להגיע עד לשלב זה. כמו כן, כאשר אתם בונים תמהיל משכנתא למגרש, כדאי כבר לתכנן אותו בצורה כזו שישתלב עם התמהיל וההחזרים החודשיים הצפויים לבניה. קחו בחשבון כי במידה ולקחתכם את המשכנתא למגרש בבנק מסוים, יתכן מאוד ותצטרכו לקחת את המשכנתא לבניה גם כן באותו הבנק שכן לא ניתן לפצל משכנתא בין בנקים שונים. אם הבנק שנתן לכם את המשכנתא למגרש לא יתן לכם תנאים טובים לבניה, יתכן ותאלצו למחזר את המשכנתא שלקחתם למגרש לטובת בנק אחר וחשוב לדעת שזה תהליך מעט ארוך שכרוך ביותר ביורוקרטיה ויעכב לכם את כספי המשכנתא לבניה, כמו כן אם קיבלתם תנאים טובים למגרש והריביות במשק עלו בינתיים, אם תעברו בנק, לא תוכלו לשמר את המשכנתא שקיבלתם למגרש. כמובן שמשכנתא למגרש ומשכנתא לבניה הם 2 תהליכים נפרדים לגמרי, על כל אחד מהתהליכים תצטרכו לפתוח תיק בנפרד, לקבל אישור משכנתא מחדש ולנהל מו"מ על התנאים בנפרד.
משכנתא למגרש ניתנת בתנאי שמדובר במגרש מופשר לבניה, משכנתא לקרקע חקלאית אינה אפשרית אלא בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות ובתנאים אחרים (סכומים נמוכים יותר, פריסת שנים קצרה יותר וריביות גבוהות יותר). כמו כן בחישובי ההון העצמי שלכם קחו בחשבון כי ברכישת מגרש משלמים מס רכישה כבר מהשקל הראשון גם אם זה הנכס היחידי שלכם.
קראו גם: משכנתא לבניה עצמית.
