מחזור משכנתא
מנטה / משכנתא במסלול שלך
- מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא, זו משכנתא שנלקחת לצורך פירעון / החלפת משכנתא קיימת.
במחזור משכנתא הכסף לא עובר דרך חשבון הבנק של הלקוח, אלא מעובר ישירות לפירעון המשכנתא הקיימת (בין אם באותו הבנק ובין אם המשכנתא החדשה תילקח מבנק אחר).
במידה וישנה עמלת פירעון מוקדם ("קנס"), גם עמלת הפירעון המוקדם נפרעת על ידי המשכנתא החדשה.
- למה ומתי מבצעים מחזור משכנתא?
- ישנן ארבע סיבות עיקריות:
*לחיצה על כל שורה פותחת טקסט מורחב
השגת ריבית טובה יותר יכולה להתאפשר בתנאים הבאים:
> ירידת ריבית במשק.
> שינוי לטובה במדיניות בבנקים. לדוגמא, הסרת מגבלה על ריבית משתנה.
> שיפור מהותי בהכנסות.
> ירידה משמעותית באחוז המימון.
> שיפור נתוני אשראי של הלקוח. לדוגמא: לקוח שסמוך ללקיחת המשכנתא, היה עם דירוג אשראי נמוך עקב חזרה של שיקים, ומאז עברו כמה שנים, של התנהלות תקינה.
אם אנו צופים שינויים לרעה במדדים: כדאי לשנות מסלול משכנתא, גם אם המסלול החדש יהיה באותה ריבית, או אפילו לפעמים בריבית קצת יותר גבוהה.
לדוגמא: אם אנחנו היום בריבית קבועה צמודה למדד של 4%, ומאמינים / צופים שהמדד ישתולל או צפוי לעלות בצורה משמעותית, אז ייתכן כי יהיה לנו כדאי להחליף את המסלול לאפיק לא צמוד, גם אם הריבית זהה או גבוהה יותר, על מנת להימנע מחשיפה למדד.
דוגמא נוספת: אם יש לנו רכיב גבוה של פריים, ואנחנו מעוניינים לעצור את החשיפה לעליות המשמעותיות בפריים, ניתן להמיר את המסלול, לדוגמא, לריבית משתנה כל 5 שנים, לא צמודה, ולהבטיח לעצמנו את הריבית ל 5 שנים הקרובות.
רצון להקטנת החזר חודשי, יכול לנבוע עקב ירידה בהכנסות או עליה בהוצאות.
המצב הפיננסי השתנה לטובה, והלקוח מעוניין להגדיל את ההחזר חודשי, ולסיים את המשכנתא מהר יותר.
- בדיקת כדאיות מחזור משכנתא
בהתאם לסיבות מהסעיף הקודם, "למה ומתי מבצעים מחזור משכנתא?", בו ציינו 4 סיבות נפוצות, נבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.
נוסיף כאן רק הסבר, כיצד לבדוק את ריבית המשכנתא:
1.נבדוק את הריבית הנוכחית (בבדיקה ממול הבנק).
2. נבדוק ונשווה מול הריבית במשק היום (כאן ישנה טבלת ריבית משכנתא עדכנית, והכי פשוט יהיה לפנות אלינו, ונוכל להגיד את ריבית השוק בהתאם למסלול המתאים ביותר).
- מחשבון / סימולטור מחזור משכנתא
בניגוד למחשבון משכנתא רגיל (שיש שקוראים למחשבון סימולטור), שם מזינים את הסכום לפי הריבית הממוצעת במשק, ומקבלים את ההחזר החודשי הראשוני המשוער – על מנת לחשב כדאיות למחזור המשכנתא, יש להזין פרטים רבים מתוך המשכנתא הקיימת כמו:
- סוג כל אחד מהמסלולים
- הריבית
- סוג ההצמדה
- יתרת הסכום
- יתרת השנים
- עמלות נלוות וכדומה
משימה אשר מורכבת בפני עצמה ודורשת מיומנות גבוהה, וזאת רק על מנת שיהיה אפשר להתחיל לנתח את נתוני המשכנתא הקיימת, ולאחר מכן, יש כמובן לבחון חלופה חדשה בנתונים הפיננסים נכון להיום.
לכן, על מנת לחשב את כדאיות מחזור המשכנתא, הדרך היחידה, לפחות לאדם הממוצע, היא לפנות ליועץ משכנתא מומחה (באמצעות חברת ייעוץ משכנתאות אובייקטיבית) שידע לחשב את כל הנתונים.
- עלויות / "קנס" / עמלת פירעון מוקדם למחזור משכנתא
עמלות פירעון מוקדם
מתקיימת גם במקרה של פירעון מוקדם, וגם במקרה של מחזור – פנימי או חיצוני. ברגע שפורעים את המשכנתא ישנה עמלת פירעון מוקדם.
עמלת פירעון מוקדם מורכבת מכמה עמלות:
- עמלה תפעולית – כ 60 ש"ח
- עמלת אי הודעה מוקדמת – בגובה 0.1% מהסכום שנפרע.
* להמחשה, 0.1% מ 100,000 ש"ח = 100 ש"ח.
** ניתן לקבל פטור מעמלה זו, בתנאי שמודיעים בין 10 ל 45 ימים מראש.
עמלת מדד ממוצע
אם המשכנתא נפרעה בין ה 1 ל 15 בחודש, לפני פרסום המדד, תהיה עמלה של מחצית מהעליה הממוצעת של המדד, ב 12 החודשים האחרונים.
עמלת היוון / עמלת פערי ריבית / "קנס" - העמלה המשמעותית
העמלה של ההפרש בין הריבית שיש בהלוואה או הריבית הממוצעת במשק שהייתה ביום לקיחת המשכנתא, הנמוך מביניהם.
לדוגמא, אם לקוח לקח משכנתא ביריבת 3.2%, אך הריבית במשק באותה העת הייתה 3%, נקודת ההתייחסות של הבנק היא 3%, ואז הבנק בודק ביחס לריבית היום. אם לצורך העניין הריבית הנוכחית היא מעל 3%, הריבית הזאת לא תתקיים.
אם הריבית הממוצעת במשק תהיה נמוכה יותר, במקרה הזה נגרם לבנק הפסד, כי בעצם הלקוח התחייב לשלם ריבית מסוימת, ואז הבנק יחייב על הפרשי ריביות, ואז הבנק יחייב את הלקוח בהפרש החודשי היוצא, בין הריבית שהלקוח התחייב לשלם, לבין הריבית כיום, כפול ייתרת השנים.
עמלת היוון, חלה בכל המקרים של פירעון מוקדם: מחזור פנימי, חיצוני, או פירעון מהון עצמי.
עמלת היוון, ובעצם כל העמלות, נכנסת לתוך היתרה הכללית של המשכנתא, ולכן אין צורך לשלם אותה בנפרד או במזומן, והסכום ייכנס לייתרה הכללית של המשכנתא.
על גובה עמלת היוון לא ניתן לנהל משא ומתן, יחד עם זאת ישנם הנחות בגובה עמלה, המובנות בהוראות בנק ישראל, לפי המפורט בטבלה הבאה:
עלות פתיחת תיק משכנתא
עלות פתיחת תיק משכנתא, מוגבלת למקסימום 360 ש"ח.
שמאות
שמאות נדרשת רק במקרה של מחזור חיצוני, והעלות היא סדר גודל של 600 ש"ח עד 2,000 ש"ח, תלוי בשווי הנכס.
אגרות רישום שעבוד בטאבו
גם נדרשת רק במקרה של מחזור חיצוני, והעלות היא סביבות ה 200 ש"ח.
מחזור משכנתא באותו הבנק או בבנק אחר?
מחזור פנימי - בתוך הבנק ממנו נלקחה הלוואת המשכנתא
במחזור משכנתא פנימי, לבנק ממנו נלקחה המשכנתא, לרוב אין צורך ברישום שיעבוד והמצאת מסמכים כמו: שמאות חדשה, תלושי משכורות וכדומה – בניגוד למחזור משכנתא בבנק אחר,
לכן יהיה ללקוח קל יותר לעשות מחזור בבנק ממנו נלקחה המשכנתא,
ומכאן היתרונות והחסרונות הבאים:
- מהיר יותר
- פשוט יותר – פחות בירוקרטיה
- פחות עלויות נלוות
חסרונות המחזור הפנימי
קשיים בירוקרטים לקבל הצעה ראשונית (לרוב):
- פחות מוטיבציה לבנק להשקיע עבור מתעניינים שלרוב לא יבצעו מחזור ויצרכו משאבים של שיחות טלפון וכו'.
- ירידה ברווחי הבנק עקב הטבת תנאי המשכנתא ללקוח
ההצעה תהיה פחות טובה, לרוב, כי מבחינת הבנק ללקוח יהיה מאמץ גדול למחזר בבנק אחר
מחזור חיצוני - מבנק אחר ממנו נלקחה המשכנתא
במחזור משכנתא חיצוני, התהליך יהיה מאוד דומה ללקיחת משכנתא חדשה, ודורש המצאת תלושי משכורות, תדפיסי בנק, שמאות, רישום שעבודים, ביטוחי משכנתא וכדומה.
בנוסף, גם הסכמה לרישום שעבוד הנכס מהבנק הישן,
- לרוב ההצעה הראשונית תתקבל מהר יותר
- ההצעה, ברוב המקרים, תהיה משמעותית טובה יותר מהבנק הקיים
עלויות נלוות ותהליך בירוקרטי ארוך יותר, בגין רישום שעבודים, שמאות וכדומה.
- תהליך מחזור משכנתא:
לוקחים את המצב הקיים, מעלים אותו על לוח סילוקין: עושים סימולציה חדשה לפי המצב הנוכחי, כדי לראות מה המצב הנוכחי ואיך היא צפויה להיראות בעתיד.
במידה והסימולציה החדשה מתאימה לנו, ניגשים לתהליך, ומגישים בקשה לאישור עקרוני למחזור, בבנק ממנו נלקחה המשכנתא וגם מבנק חיצוני.
אחרי שקיבלנו אישור עקרוני, בנינו תמהיל משכנתא וניהלנו משא ומתן על התנאים – נבחר את הבנק אשר איתו נבחר להתקדם, ונתאם פגישה עם הבנק לחתימה על המשכנתא.
חתימה וביצוע מחזור המשכנתא – פנימי:
- חתימה על תיק המשכנתא. חלק מהבנקים אפילו מאפשרים חתימה על המשכנתא מרחוק.
- עדכון ביטוחי המשכנתא.
- ברוב המקרים, אם אין משהו חריג, ולא דורשים תוספת למשכנתא לכל מטרה, התיק יעבור לבחינת בהנהלת הבנק וביצוע.
חתימה וביצוע מחזור המשכנתא – חיצוני:
- חתימה על תיק המשכנתא.
- טיפול בביטחונות / שעבודים: ביצועי שמאות, הסכמה לרישום שעבוד מהבנק הישן / הקיים, רישום שעבוד בטאבו, ביטוחי משכנתא, הנפקת מכתב כוונות (אסמכתא על יתרת משכנתא והתחייבות של הבנק הישן להסיר את השעבוד, בכפוף לקבל הסכום הרלוונטי).
- בחינת התיק בהנהלת הבנקים והעברה לביצוע.
- מחזור משכנתא חלקי
לאחרונה, עקב עליית ריבית הפריים, גבר הצורך לבצע מחזור חלקי למשכנתא.
ברוב המשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות, ישנן ריביות אטרקטיביות במסלולים הקבועים, אך עליה משמעותית במסלולים המשתנים, בדגש על מסלול הפריים.
ניתן לבצע מחזור חלקי, רק של המסלול שהתייקר, במקרים אלו. ברוב המקרים, התהליך הזה יבוצע באותו בנק בו קיימת המשכנתא.
בתקופה האחרונה נפתחה אופציה גם לשעבד את הנכס לשני בנקים שונים, כך שלמעשה נוכל לבצע מחזור חלקי של המסלולים היקרים, ולהשאיר בבנק הקיים את המסלולים הטובים (יש לציין כי שעבוד נכס לשני בנקים הינו פרוצדורה מורכבת יותר).
לדוגמא: אם יש 50% מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה 3% וה 50% הנוספים בריבית פריים (לצורך הדוגמא, נניח שריבית הפריים היא 6%), במקום למחזר את כל המשכנתא לריבית ממוצעת של 4.5%, ואז להפסיד את הריבית הנמוכה הקיימת של ה 3%, ניתן למחזר רק את החלק היקר מריבית של 6% לריבית של 4.5% בממוצע.
הבהרה לדוגמא: בעבר בנק ישראל הגביל את השימוש במסלול הפריים לשליש מסך המשכנתא, בגלל הסיכון מתנודות בריבית וקפיצה בהחזרים החודשיים של המשכנתא.
בינואר 2021, בנק ישראל הסיר את המגבלה והחליט לאפשר לקחת שני שליש מהמשכנתא בריבית פריים.
מכיוון שהריבית באותה העת הייתה מאוד נמוכה (1.6%), רבים החליטו לממש את האפשרות ולקחת שני שליש מהמשכנתא בפריים ואף חלק מהלקוחות החליטו לממש את האפשרות ולהגדיל את נתח הפריים משליש ועד שני שליש.
בתקופה זו, שריבית הפריים עלתה לאיזור 6%, המסלול הפך להיות פחות אטרקטיבי ולכן מומלץ לבדוק מחזור של רכיב הפריים או חלק ממנו למסלולים אטרקטיביים יותר.
- מחזור משכנתא והגדלתה
הכוונה ב"מחזור משכנתא והגדלתה", שמעבר לכסף המיועד למחזור (שאינו עובר דרך חשבון הבנק של הלקוח), יתקבל סכום כסף נוסף לחשבונו.
הקריטריונים לקבלת תוספת משכנתא: היסטוריית אשראי תקינה ותשלומי משכנתא סדירים, ללא פיגור, יכולת החזר מוכחת (כלל אצבע – שההכנסות נטו, בניכוי ההלוואות, יהיו לפחות פי שלוש מההחזר על המשכנתאות).
סך המשכנתאות הקיימות על הנכס + התוספת המבוקשת, לא יעלו על 50% מהשווי העדכני של הנכס (למעט הלוואות על נכס יחיד למטרת שיפוץ, הרחבה ובניה, בהם ניתן לקבל בין 70% ל 75% משווי הנכס).
בהרבה מקרים, כאשר אנשים מבצעים מחזור משכנתא, הם בוחנים את האפשרות לקבל תוספת משכנתא לכל מטרה ישירות לחשבון העובר ושב שלהם.
הסיבה נובעת מכך שאנשים גם ככה כבר מתעסקים בדוחות המשכנתא, איסוף ניירת, פניה לבנקים או ליועץ משכנתאות – מה שנותן מוטיבציה, "על הדרך", לנצל את ההתעסקות עם מחזור המשכנתא לתוספת של לקיחת משכנתא לכל מטרה.
חשוב לציין שתוספת משכנתא או משכנתא לכל מטרה הינו תהליך נפרד אשר מצריך בדיקות נוספות של הבנק.
- כל היתרונות למחזור משכנתא עם חברת מנטה
תכנון ארוך טווח (ריבית זה לא הכול)
לא רק הריבית קובעת, מעבר לאחוז הריבית, ישנם שיקולים נוספים, האם למחזר, כמו: האם יש עמלות פירעון מוקדם? האם המסלול צמוד או לא צמוד? האם מדובר בריבית משתנה או קבועה? מה הצפי לשינוי ריבית בעתיד?
סימולציית חיסכון (בדיקת כדאיות)
רק ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי, יבצע סימולציה של המצב הקיים, מול בניית תמהיל משכנתא חדש בריביות השוק הנוכחיות.
מטרת הסימולציה היא לשקף איך המשכנתא הנוכחית צפויה להיראות בעתיד ללא מחזור, ואיך המשכנתא תיראה, במידה ותמוחזר, לפי תנאי השוק היום, ועל ידי כך, לקבל החלטה מושכלת איך נכון לפעול.
בניית תמהיל משכנתא
כאמור, גם אם קיימת כדאיות למחזר את המשכנתא, ישנה חשיבות עליונה לבניית תמהיל אופטימלי, מותאם אישית.
יועץ המשכנתאות יעבור איתכם על כל הנתונים הפיננסים, יאפיין אותם וייבנה לכם תמהיל אופטימלי שמותאם לצרכים שלכם.
התמהיל נקבע באמצעות סימולטורים מתקדמים, שלוקחים בחשבון לא רק את התנאים היום, אלא גם תחזיות עתידיות.
ליווי אישי
תהליך מחזור המשכנתא והתנהלות מול בנקים, לרוב הוא תהליך שאינו ידידותי ומלווה בבירוקרטיה שונה.
רוב האנשים אינם אוהבים או אפילו פוחדים להתנהל מול הבנקים ולעיתים אפילו רק מהסיבות האלה, מנעים מלמחזר את המשכנתא.
כאן "מנטה ייעוץ משכנתאות" נכנסת לתמונה ומגשרת על הפער בין הבנק ללקוח.
מנטה תיפנה בשמכם לבנקים, תדאג לאישור המשכנתא ותתנהל מול הבנקים על החתימה על מחזור המשכנתא.
עון מוקדם מורכבת מכמה עמלות:
- עמלה תפעולית – כ 60 ש"ח
- עמלת אי הודעה מוקדמת – בגובה 0.1% מהסכום שנפרע.
* להמחשה, 0.1% מ 100,000 ש"ח = 100 ש"ח.
** ניתן לקבל פטור מעמלה זו, בתנאי שמודיעים בין 10 ל 45 ימים מראש.
משא ומתן
אחרי שהבנו שכדאי למחזר את המשכנתא, ואחרי שבנינו תמהיל אופטימלי, נדרש לנהל משא ומתן עם הבנקים השונים על התנאים.
מנטה כחברה מובילה וותיקה בתחום, מנצלת את הידע, הקשרים, הניסיון והכוח שלה, על מנת למקסם את המשא ומתן, בשונה מלקוח בודד שעושה עיסקה אחת לשנים רבות והיכולת שלו מוגבלת.
- איזה מסלולים ולאיזה מסלולים כדאי למחזר את המשכנתא?
אין תשובה חד משמעית, משתי סיבות עיקריות:
- כל הנתונים מבוססים על תחזיות ואין ודאות איזה מסלול יהיה טוב / זול יותר.
- המסלולים מותאמים אישית לכל אדם.
