ריבית משכנתא מומלצת – מה הריבית ואיך היא נקבעת?

ריבית משכנתא – מה הריבית נכון להיום ואיך היא נקבעת?

אז אין לכך תשובה פשוטה (למרות שבהמשך המאמר ניתן גם תשובה קרובה ככל הניתן), לפני שניגע בתשובה עלינו להסביר כי הריבית על המשכנתא נקבעת, לפי פרמטרים שונים ולפי טיב העסקה והלקוח, לעתים הפער בריבית המשכנתא היום יכול להיות גם של 2% ויותר ואפילו לאותו לקוח, אז איך זה יכול להיות?

ריבית משכנתא היום – הפרמטרים המשפיעים

ריבית משכנתא – אלו עיקר הפרמטרים המשפיעים על הריבית שלכם:

1. אחוז מימון – נכון להיום זה אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על ריבית המשכנתא, מדרגות אחוז המימון הם: עד 45%, עד 60%, עד 75% מימון, הפער בין מי שלקוח 45% מימון למי מי שלקוח 75% מימון יכול להיות לעתים של 1% ויותר.
2. טיב הלווה – ככל שההכנסות גבוהות יותר כך הריבית על המשכנתא תהיה נמוכה יותר. בסעיף זה נציין הסתייגות – אין בבנקים טבלה של ריביות לפי שכר ואין זה אומר שאם תציגו פתאום תלוש משכורת גבוה יותר ב-1,000 ש"ח אז ישפרו לכם את הריבית על המשכנתא אך ככל שהשכר גבוה יותר וככל שהוותק במקום העבודה גבוה יותר ומדובר במקום עבודה מסודר ויציב ויש לכם מקצוע מסודר, יש סיכוי גבוה שזה ישפיע על הריבית שתקבלו לטובה.
3. טיב העסקה – התנאים הטובים ביותר ניתנים לצורך רכישת דירה ובמשכון הדירה הנרכשת אם אתם רוכשים לדוגמא דירה במסגרת קבוצת רכישה, סביר שתקבלו ריבית גבוהה יותר בלמעלה מ-2%, מבחינת הבנקים קבוצת רכישה מוגדרת בסיכון גבוה יותר (עד שהבית מקבל טופס 4) ולכן תמחור הריבית גבוה יותר. בגמר הבניה ועם קבלת טופס 4, ניתן למחזר את המשכנתא ולקבל ריביות משכנתא רגילות אך לא בטוח שעד מועד זה המצב במשק יהיה כזה אשר מחזור משכנתא יביא אתכם לריביות אטרקטיביות מספיק. בנוסף, אם אתם רוכשים נכס מקרוב משפחה, או נכס שהמצב המשפטי שלו מורכב, יתכן והבנק יתמחר זאת בריבית על המשכנתא שהוא ייתן לכם.
4. מטרת המשכנתא – הריביות הנמוכות ביותר ניתנות על משכנתא לרכישת דירה ובמשכון הדירה הנרכשת, אם ממשכנים דירה קיימת לצורך רכישת נכס אחר או אם ממשכנים דירה קיימת לכל מטרה אחרת כגון: שיפוץ, סגירת הלוואות, סגירת חובות וכל מטרה לגיטימית אחרת, הריביות עלולות להיות גבוהות בכ-1% עד 4% (תלוי במטרת ההלוואה ויתר הפרמטרים כפי שמוצג כאן)
5. זהות הבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם – עקב ירידה ברווחיות המשכנתא לבנקים והסיכון הגלום בשוק הדיור לדעת הבנקים, הם נותנים לתת עדיפות וריביות טובות יותר ללקוחות אשר מנהלים אצלם חשבון בנק פעיל או לקוחות אשר מוכנים לפתוח אצלם חשבון, כמובן שגם כאן לבנק יהיה שיקול איזה מן לקוחות אתם בבנק, האם אתם מתנהלים באופן תקין, האם יש לכם משכורות גבוהות, האם יש לכם חסכונות בבנק, האם אתם לקוחות רווחיים לבנק אשר מבצעים פעולות אשר מכניסות לבנק כסף כגון בפעילות בתיק ניירות ערך וכדומה.
6. היסטוריית אשראי – בסעיף זה עלולים להשתמש בעיקר לרעה, בדרך כלל אין פרס מיוחד על זה שההיסטוריה שלכם נקייה ואין לכם בעיות בבנק או חובות (תיקים בהוצאה לפועל, פיגורים בהלוואות, החזרי חיובים בחשבון וכו') אך אם היה לכם עבר בעייתי, יתכן וזה ישפיע לרעה על תמחור הריבית על המשכנתא.
7. תמהיל המשכנתא – הבנק בסופו של דבר מבצע שקלול הרווח שלו על תמהיל המשכנתא שאתם בוחרים, כמו בכל בית עסק, יש מסלולים שהם רווחיים יותר לבנק ויש כאלו שפחות, אם הבנק למשכנתאות ייתן לכם הצעה המשלבת מסלול שהוא רווחי יותר עבורו במשקל גדול, יתכן והוא יוכל להוזיל לכם את הריבית במסלול אחר ולהפך (ולכן כאשר משווים הצעות בין בנקים, חשוב להשוות את אותו התמהיל בדיוק)
8. מבצעי קידום מכירות – גם כאן כמו בכל עסק לעתים יש בבנקים מסוימים או בסניפים שונים מבצעים על מנת שהבנק או הסניף יוכלו לעמוד ביעדים שלו.
9. גורם מפנה – הבנקים מייחסים חשיבות גם לגורם המפנה שהפנה אתכם אליו, זה יכול להיות קבלן שמלווה את הפרויקט או מתווך וכמוכן שלחברת ייעוץ משכנתא ישנו כוח חזק במיוחד.
10. משא ומתן – בסופו של דבר אחד הכלים החשובים הוא ניהול מו"מ – יתכן 2 לקוחות עם נתונים מאוד דומים אך יקבלו הצעות שונות לחלוטין, אחת הסיבות (אך לא היחידה כי כנראה ישנם עוד סיבות שלא נראות לעין שלכם) היא כושר יכולת ניהול המו"מ שלכם, זה אומר לא רק להתווכח עם הבנק אלא גם להיות בקיא מה הריביות המקובלות בשוק וללכת ולחזור בין הבנקים הרלוונטיים עד לקבלת הצעה שנראית מספקת בעינכם.

אם בכל זאת הגעתם עד כאן אנחנו מקווים שהבנתם את מורכבות העניין ועכשיו אתם בשלים לצפות בטבלת ריבית משכנתא נכון להיום על כל ההסתייגויות שהוצגו כאן במאמר.

קראו גם: ריבית משכנתא ממוצעת על פי נתוני בנק ישראל