מדד תשומות הבניה – הקדמה
מדד תשומות הבניה מתפרסם ב-15 בכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד משקף שינוי בסל קבוע של מוצרים, חומרים ושירותים המשמשים לבניית בנייניי מגורים. בדרך כלל, כאשר הנכם רוכשים בית מקבלן, התשלומים בגין הבית צמודים למדד התשומות החל מיום רכישת הבית או מיום חתימת זיכרון הדברים.
מדד תשומות הבניה – בכמה הוא עולה?
העליה תלויה כמובן בשינויים במדד, בדרך כלל נקבע מדד בסיס שהוא המדד הידוע ביום חתימת החוזה כך שמחיר הבית בכל מקרה לא יפחת מהמחיר הבסיסי במקרה שהמדד ירד מיום רכישת הבית אך יעלה במידה והמדד עלה.
דוגמא: אם רכשתם בית ב-1.5 מיליון ש"ח שהאכלוס שלו הוא בעוד שנה ושילמתם במעמד חתימת החוזה 500 אלף ש"ח, את יתרת הכסף אתם נדרשים לשלם עם האכלוס ובזמן זה המדד עלה ב-2%, זאת אומרת שיתרת החוב שלכם תעמוד על 1,020,000 ש"ח, כלומר עליה של 20,000 ש"ח במחיר הבית.
איך אפשר לחסוך את מדד תשומות הבניה? האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן?
קודם כל, כחלק מהמשא ומתן על הבית, לעתים (בעיקר במקרה של קבלנים קטנים או בינוניים), ניתן לנהל מו"מ על ההצמדה למדד, ישנם קבלים שיסכימו להצמיד את המחיר של הבית למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבניה (אם אתם צופים שמדד המחירים לצרכן יעלה פחות) וישנם קבלנים שאף יסכימו לא להצמיד בכלל את מחיר הבית למדד (שוב, לא בכל מקרה, אבל שווה לבדוק זאת), כמו כן שימו לב מה המועד הקובע להצמדה? האם מיום חתימת זיכרון הדברים (במקרה שנחתם) או מיום חתימת החוזה וגם כאן לפחות שווה לבקש שהמחיר יוצמד מיום חתימת החוזה ולא מיום חתימת זיכרון הדברים.
אז בהנחה שמחיר הבית צמוד לממד תשומות הבניה, הדרך להימנע ממנו היא להקדים תשלומים, אך האם זה כדאי? להקדמת תשלומים ישנם שיקולים משפטיים ושיקולים כלכליים. בנושא השיקול המשפטי כדאי להתייעץ עם עורך הדין אשר מטפל לכם בעסקה שכן ישנו סיכון מסוים בהקדמת תשלום לרכישת בית על הנייר או בית שעדיין לא מוכן (כמעט כמו בכל עסקה שמשלמים עליה מראש לפני קבלת מלוא התמורה, רק שכאן מדובר בעסקה פיננסי מאוד גדולה), ובפוסט זה אנחנו נתמקד בשיקול הכלכלי:
ישנם 2 מקורות תשלום עיקריים – הון עצמי ומשכנתא:
הון עצמי – אם ההון העצמי שלכם נמצא בעובר ושב או בפיקדון עם 0% ריבית, סביר כי יהיה נכון להקדים תשלומים, לעומת זאת אם ההון העצמי נמצא בקרן השתלמות שעושה תשואה של 5% בשנה, יכול להיות שכדאי יהיה להמתין עם התשלום.
משכנתא – נושא המשכנתא מעט מורכב יותר. במקרה זה הפרמטר הכי חשוב (שהוא גם נעלם עבורנו) הוא מה הצפי לשינויי הריבית עד המועד בו אנחנו חייבים לשלם לקבלן. אם ישנו צפי שהריבית תעלה, כדאי לשקול הקדמת תשלומים, מצד שני אם הצפי שהריבית תישאר ללא שינוי או אף תרד, כדאי להמתין. במקרה שהדבר לא ברור, ניתן לעקוב אחרי שינויי המדד והריבית מידי חודש ולקבל החלטה. מצד שני, הקדמת התשלום תיתן לנו וודאות לגבי גובה החוב לקבלן והריבית ותיתן לנו שקט נפשי וביטחון כמה אנחנו צריכים לשלם לקבלן ולבנק וגם זה חשוב.
דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון: אם אנחנו מקדימים את תשלומי המשכנתא, זאת אומרת שאנחנו צריכים להתחיל לשלם עליה מידית, אם אתם גרים אצל ההורים עד שהבית יהיה מוכן זה יכול להיות פשוט יותר אך אם אתם גרים בשכירות, זה עלול להיות קשה יותר. במקרה זה אפשר לבקש מהבנק "גרייס" (תשלום ריבית בלבד) עד שהבית יהיה מוכן אז זה קצת פוגע בכדאיות של הקדמת התשלום שכן אתם עדיין לא מתחילים לשלם את קרן המשכנתא עצמה וגם חלק מהמשכנתא לעתים צמוד למדד המחירים לצרכן גם שלמעשה במקום לשלם רק את מדד תשומות הבניה אתם משלמים גם את מדד המחירים לצרכן וגם ריבית על משכנתא שאינה יורדת.
שימו לב כי הבנק מתייחס למחיר הבית המקורי ואינו לוקח בחשבון את ההצמדות למדד, זאת אומרת שאם רכשתם את הבית ב-1.5 מיליון ש"ח, גם אם המדד עלה, אחוז המימון שתקבלו יגזר משווי זה, זה אומר שלא ניתן לקבל חלק מהמשכנתא לתשלום עליית המדד אך זה יתאפשר רק אם אתם עומדים באחוז המימון לפי השווי המקורי של הבית. אם אתם כבר לוקחים מימון מקסימלי, זאת אומרת שאת הפרשי ההצמדה תאלצו לשלם מהון עצמי. דרך נוספת לבצע את העסקה היא להקדים רק חלק מהתשלומים וכך לצמצם את החשיפה לשינויי המדד ולשינויי הריבית על המשכנתא.
בדקו במחשבון משכנתא, מה התשלום החודשי הצפוי לכם במשכנתא והאם תוכלו לעמוד בו באופן מלא או חלקי עוד בשלב הבניה.
