משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית

משכנתא לבנייה עצמית היא "הלוואת דיור" כלומר משכנתא בתנאים הטובים ביותר הניתנת בתנאים זהים למשכנתא לרכישת דירה (ובניגוד למשכנתא לכל מטרה אשר ניתנת בתנאים פחותים), למרות זאת, ישנם מספר הבדלים מהותיים בין משכנתא לבנייה לבין משכנתא הניתנת לרכישת דירה.

ראשית לפני שנדון בנושא עלי להסביר איזה מקרים מוגדרים משכנתא לבנייה עצמית:

משכנתא לבנייה עצמית הינה משכנתא אשר ניתנת לצורך בניית בית או הרחבת בית ובתנאי שישנם תוכניות והיתרי בנייה (שיפוץ פנימי שאינו מצריך היתר אינו מוגדר כהלוואה לבנייה עצמית). המונח בנייה עצמית מתייחס להלוואה לבנית בית באופן פרטי ולא לבניית בניין או מספר דירות אשר לרוב יוגדר כהלוואה עסקית אשר תנאיו שונים לחלוטין ובדרך כלל יבוצע בבנק מסחרי ולא בבנק למשכנתאות. במידה והנכם מתכוונים לבנות את ביתכם, אין זה משנה מבחינת הבנק האם הנכם מתכוונים לבנות את הבית לבד, באמצעות קבלני משנה, קבלן שלד/מפתח וכו' ובכל אחד מהמקרים האלו ההלוואה עדיין תוגדר כבניה עצמית. יחד עם זאת בקשה למשכנתא לצורך רכישת בית חדש מקבלן אשר נמצא בהליכי בניה אינה נחשבת בקשה לבניה עצמית אלא הלוואה לרכישת דירה וזאת מכיוון שבמקרה כזה אנו רוכשים בית מוכן כולל הקרקע כאשר אין הפרדה בין מחיר הקרקע לעלות הבנייה והקרקע רשומה על שם הקבלן וזאת בניגוד להלוואה לבניה עצמית בה הקרקע הנה בבעלות מבקש ההלוואה.

אז מה ההבדלים בין משכנתא לרכישת בית לעומת משכנתא לבנייה עצמית:

  1. במשכנתא לרכישת דירה, כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר הדירה בניגוד למשכנתא לבנייה עצמית אשר לרוב כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הלווים.
  2. משכנתא לרכישת דירה ניתן לקבל בשחרור אחד לעומת משכנתא לבנייה עצמית בה כספי המשכנתא מתקבלים בשחרורים עפ"י קצב התקדמות הבנייה.
  3. מכיוון שמשכנתא לבנייה עצמית מתקבלת בשחרורים, לא נוכל לקבע ולדעת מראש את הריביות הסופיות בהלוואה (גם אם נחתום מראש על מלוא סכום ההלוואה) והריבית הסופית תקבע רק במועד שחרור כל סכום (על פי נוסחא שתקבע מראש), יש לשים לב כי לרוב הבנקים לא יאשרו לחתום על מסלולים בריבית קבועה בסכום הגבוה מסכום השחרור הראשון שאושר. לדוגמא אם חתמתם על משכנתא של 600 אלף ש"ח ואושר לכם או שבקשתם למשוך בשלב הראשון רק 200 אלף ש"ח, תוכלו לקחת רק 200 אלף ש"ח בריבית קבועה ואת שאר הסכום תצטרכו לקחת בריביות משתנות (לא תמיד זה חסרון אך בהחלט יש לקחת נתון זה בחשבון). זה המקום לציין כי בכל שחרור של כספים תשלמו רק על הכספים שנלקחו בפועל (גם אם חתמתם מראש על סכום גבוה יותר, כמו כן אינכם מחויבים לקחת ולא תשלמו על מלוא הסכום שחתמתם עליו אם עדיין לא שחררתם אותו)
  4. במשכנתא לבנייה עצמית, לרוב שחרור הכספים יחל רק לאחר סיום גמר יסודות.
  5. בבנייה עצמית לרוב אכלוס הנכס מתבצע שנה-שנה וחצי מתחילת הבנייה ובתקופה זו בינתיים הלווים גרים בשכירות או בבית משלהם עם משכנתא ולכן רוב הלווים מבקשים לקבל "גרייס" בתשלומי המשכנתא (תשלום חודשי מופחת של ריבית בלבד), חשוב לציין בהקשר זה כי גרייס מקל על התשלומים החודשיים בתקופה זו אך מגדיל בסופו של דבר את סך תשלומי הריבית וההצמדה לבנק.
  6. בניגוד למקרה של רכישת דירה בו אנו לרוב יודעים את סכום המשכנתא המדוייק שנצטרך, בבנייה עצמית לרוב סכום המשכנתא מבוסס על הערכות כך שיש לקחת בחשבון כי במקרה וישנה חריגה יתכן ונצטרך לבקש משכנתא נוספת ולבצע את כל ההליך פעם נוספת (ובמקרה הרע הבנק לא יאשר לנו משכנתא נוספת ואז נאלץ להשיג את הכסף ממקורות אחרים ו/או להתעכב עם הבנייה או להתקע עם הלוואות אחרות עם ריביות והחזרים חודשיים הרבה פחות נוחים) ולכן מראש יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות ורצוי לחתום על משכנתא מעט גבוהה מהנדרש (במידה וזה מתאפשר מבחינת אחוזי המימון וההכנסות), במקרה כזה הדבר היחידי שתפסידו הוא תשלום נוסף של כמה מאות שקלים בעבור דמי פתיחת תיק על הסכום הגבוה.
  7. במשכנתא לרכישת דירה ערך הנכס נקבע לפי חוזה רכישה או שמאות מטעם הבנק (לפי הנמוך מבינהם) ואילו במשכנתא לבנייה עצמית ערך הנכס נקבע עפ"י שמאות בלבד.

חשוב להבין כי לרוב הבנקים אינם מתייחסים לשווי השוק בשמאות (שהוא השווי הגבוה הכולל רווח יזמי שזה הרווח שהרווחתם מעצם זה שבניתם את הבית בעצמכם והוא מייצג את שווי השוק בו ניתן למכור את הבית) אלא מתייחסים לעלויות בלבד, כלומר עלות מגרש (או השווי שלו אם לא רכשתם אותו לאחרונה) בתוספת עלות הבנייה.

אסיים בדוגמא מספרית על מנת להמחיש את הדברים:

נאמר שבבעלותכם מגרש אשר הוערך על ידי השמאי ב-400 אלף ש"ח ועלות הביניה הוערכה על ידו ב-600 אש"ח (עפ"י תוכניות והיתרי הבנייה) ושווי השוק של הנכס הוא 1.2 מיליון ש"ח.
אם הבנק אישר לכם משכנתא של 70% מימון, תוכלו לקבל משכנתא של עד 700 אלף ש"ח (מכיוון שכאמור שווי הנכס נגזר מהעלויות ולא משווי השוק).

השמאי גם יציין את שווי הנכס במספר שלבים מרכזיים לדוגמא:
שווי בגמר יסודות (כולל הקרקע) – 500 אלף ש"ח.
שווי בגמר שלד – 800 אלף ש"ח.
שווי בגמר ריצוף – 900 אלף ש"ח.
שווי כגמור – 1 מיליון ש"ח.

בכל שלב של הבנייה תוכלו לקבל כאמור עד 70% מערך הנכס (כולל ההלוואות שנלקחו), מכיוון שגם המגרש נלקח בחשבון לצורך חישוב אחוזי המימון, במידה ולא לקחתם משכנתא על המגרש, תוכלו למעשה לקבל יותר מ-70% מעלות הבנייה ובמקרה והמגרש יקר לעיתים תוכלו לקבל מימון של 100% מעלות הבנייה.

יש לציין כי שחרור הכספים מתבצע תמיד רק לאחר הגעה לסיום השלב אשר מצויין בשמאות וזאת יש להוכיח על ידי המצאה לבנק של אישור המהנדס אשר חתם על תוכניות והיתרי הבנייה.

קראו גם: משכנתא לרכישת מגרש

משכנתא לבנייה עצמית

אהבתם את הפוסט? שתפו אותו ברשתות החברתיות

תגיות: , , , ,

טראקבקים מהאתר שלך.

אייל בילו

מנכ"ל מנטה ייעוץ משכנתאות. בעל תואר שני במנהל עסקים בהתמחות מימון מאוניברסיטת בן גוריון. כיהן בתפקיד בכיר בבנק מוביל למשכנתאות. בעל ניסיון מצטבר של למעלה מ-10 שנים בתחום המשכנתאות בבנק ובחברת ייעוץ משכנתאות.

צור קשר

כתובת המשרד: יגאל אלון 155
תל אביב 6744363
טלפון: 0722-797979
אימייל: info@menta4u.co.il

אייל בילו, מנכ"ל מנטה ייעוץ משכנתאות

צרו עימי קשר