תמהיל משכנתא מומלץ – הקדמה
במחצית השניה של שנת 2016 חווינו עליות מאוד משמעותיות בריביות המשכנתא, בממוצע ברוב המסלולים חלה עלייה של כמעט 2%. מדובר בעליה מאוד דרמטית המקשה עוד יותר על הזוגות הצעירים לרכוש דירה ואשר נאלצים לגייס גם הון עצמי גבוה, גם לקחת משכנתא גבוהה יותר וכעת לשלם גם החזרים חודשיים גבוהים יותר. רק לשם ההמחשה על משכנתא של 700,000 ש"ח לתקופה של 20 או 25 שנים, מדובר על עלייה של כ-700 ש"ח לחודש!
בנק ישראל והבנקים למשכנתאות מנמקים את עליית הריביות בכך שהסיכון הגלום בשוק הדיור גדל עקב עלייה חדה במחירי הדירות וגידול משמעותי בביקוש ובהיקף המשכנתאות למשקי בית. כתוצאה מכך, ועל מנת לא לגרום לקריסת הבנקים, הנחה בנק ישראל את הבנקים לרתק הון גבוה יותר בגין כל משכנתא שהם נותנים ובמיוחד משכנתאות במימון גבוה (מעל 60% מערך הנכס), ריתוק הון פירושו שהבנק ידרש לשים בצד סכום כסף מסוים בגין כל משכנתא שניתנת (וככל ששיעור המימון גדל לפי המדרגות שהגדיר בנק ישראל, כך הבנק נדרש לרתק יותר הון) וסכום כסף זה משמש כ"כרית ביטחון" למקרה שהלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואה וגם הנכס עצמו לא יספיק לכסות את יתרת החוב במקרה של ירידת מחירים חדה. במצב כזה, הבנק פחות יעיל כי הוא נדרש להקצות כספים שאינו יכול להשתמש בהם וגם יש לו פחות כסף פנוי להלוות ומצד שני ישנו ביקוש שיא של דורשי משכנתאות ובסיטואציה כזו הוא נדרש לעלות את המרווח על הריבית שהוא גובה וזאת למרות שלא חלה עליית ריבית אמיתית במשק.
אם שנת 2016 הסתיימה בשיא של ביקושים למשכנתאות, דבר אשר גרם לעליית ריביות משמעותית כאמור וחוסר תחרות אמיתית בשוק, שנת 2017 נפתחה ברגיעה מסוימת עם עצירה בעליית הריבית עד כה
תמהיל משכנתא מומלץ – החלוקה המוצעת
30% – מסלול ריבית פריים.
30% – מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד.
40% – מסלול ריבית קבועה לא צמודה.
תמהיל משכנתא מומלץ – הסבר מסלולים
מסלול הפריים – מסלול המבוסס על ריבית בנק ישראל, מדובר במסלול שאינו צמוד למדד אך הריבית בו עשויה להשתנות אחת לחודש בהתאם לשינויים בריבית הפריים על פי החלטת בנק ישראל, שינוי ריבית גורר אחריו שינוי בהחזר החודשי על אותו המסלול.
משתנה כל 5 שנים צמודת מדד – הריבית בהלוואה קבועה ל-5 שנים ואחת ל-5 שנים מתעדכנת על פי נוסחת שינוי נקבעת מראש, היום ברוב הבנקים נוספת השינוי מבוססת של תשואות של אגרות חוב ממשלתיות צמודות למדד לתקופה של 5 שנים ובתוספת המרווח הבנקאי.
קבועה לא צמודה – פשוט מאוד, ריבית קבועה, החזר חודשי קבוע ולא משתנה שאינו צמוד לכלום.
תמהיל משכנתא מומלץ – יתרונות וחסרונות המסלולים
מסלול הפריים: יתרונות – המסלול אינו צמוד למדד, הריבית נכון להיום נמוכה מאוד, ניתן לפרוע בכל עת ללא כנסות. חסרונות – הריבית עלולה להשתנות כל חודש וגם לעלות ואפילו משמעותית. עליה של 1% בריבית, מעלה את ההחזר החודשי באותה העת בלמעלה מ-10%.
משתנה כל 5 שנים צמודת מדד צמודה: יתרונות – תחנת יציאה לפירעון מוקדם אחת ל-5 שנים, ריבית יחסית אטרקטיבית. חסרונות – המסלול צמוד למדד, הריבית משתנה כל 5 שנים ויכולה לעלות (אך גם לרדת).
קבועה לא צמודה: יתרונות – ריבית קבועה ולא משתנה, לא צמוד למדד, מקנה יציבות וודאות. חסרונות – הריבית הכי גבוהה מכל המסלולים, אין תחנות יציאה מובנות לפירעון מוקדם ויתכנו קנסות במקרה של סגירה לפני תום ההלוואה.
תמהיל משכנתא זה מאפשר מצד גם קבלת ריביות אטרקטיביות ונמוכות, גם אפשרויות לפירעון מוקדם ללא קנסות וגם יציבות מסוימת על ידי שילוב מסלול הקבועה לא צמודה.
שימו לב, התמהיל המומלץ הנו תמהיל כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתא פרטני המותאם לצרכיו של כל לווה. כדאיות התמהיל יכולה להשתנות בהתאם לצרכיו של כל לווה, תקופת ההלוואה, הריביות שהתקבלו ועוד פרמטרים שונים ורבים. התמהיל הנו להמחשה בסיסית, לצורך בניית תמהיל משכנתא מומלץ ומותאם אישית יש לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות.
אולי יעניין אותם גם: מחשבון משכנתא
