קבלת אישור משכנתא – רקע
רוב האנשים סבורים כי לקבל אישור משכנתא הוא דבר מאוד מורכב ויש בבנקים ועדה שמתכנסת ויושבת על התיק שלכם ומקבלת החלטה האם לאשר לכם את המשכנתא או לא. כיום ברוב הבנקים ישנו אלגוריתם אוטומטי שבעצם מאשר לכם את המשכנתא על פי פרמטרים שאתם מוסרים לפקיד הבנק. למעשה כיום שיקול הדעת של מאשר המשכנתאות בבנק היא נמוכה מבעבר שכן כאמור כל הנתונים שלכם מוזנים למחשב הבנק ואם אתם עומדים בקריטריונים הבסיסיים כפי שהגדיר הבנק, תוכלו לקבל אישור באופן אוטומטי ואם הנתונים מעט גבוליים, מאשר האשראי של הבנק יקבל את ההחלטה לאחר שכל הנתונים והמדדים פרוסים בפניו בצורה ממחושבת ורוב המשקל של ההחלטה אם לאשר או לא היא האם אתם עומדים בפרמטרים שהבנק הגדיר.
3 הפרמטרים העיקריים לצורך קבלת אישור משכנתא
הון עצמי – על מנת לקבל אישור משכנתא הנכם נדרשים להציג הון עצמי (או פשוט לשלם אותו למוכרי הנכס). אם זאת דירתכם היחידה, אתם נדרשים להון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס שאתם רוכשים. במקרה ואתם משדרגים נכס אך עדיין לא מכרתם את הנכס הקיים שלכם, עליכם להציג הון עצמי של 30% לפחות. במקרה של דירה נוספת להשקעה, ההון העצמי הראשוני הנדרש הוא 50% מערך הנכס הנרכש.
היסטוריית אשראי – כדי לקבל אישור משכנתא, הבנק בוחן כל מיני נתונים (חלקם מפורטים כאן בפוסט) ומנתונים אלו הוא מנסה לחזות האם אכן תוכלו לעמוד במשכנתא שאתם מבקשים ממנו. אחת הדרכים העיקריות לחזות האם תעמדו במשכנתא היא הסתכלות על העבר שלכם (או היסטוריית האשראי במילים מקצועיות יותר). זה אומר שאם היה לכם בעבר חוב כלשהו, או הסתבכות כלכלית כלשהי, גם אם חשבתם שהיא מאחוריכם והחוב הוסדר, עדיין הבנק מסתכל על זה וזה יכול להוות את אחד מהשיקולים שלו האם לאשר לכם את המשכנתא המבוקשת או לא. אין זה אומר שאם קיבלתם דו”ח חניה ולא שילמתם בזמן אז הבנק לא יאשר לכם את המשכנתא אך מצד שני אם הייתה לכם הגבלה על חשבון הבנק, גם אם הסתיימה, יתכן והבנק יסרב לתת לכם אישור למשכנתא. ישנם כל מיני אירועי עבר בעייתיים שהבנק יבחן, ישנם דברים שנחשבים פחות חמורים והבנק יתעלם מהם וישנם דברים יותר מהותיים שהבנק לא יוכל לעבור עליהם לסדר היום בבואו להחליט האם לאשר או לא לאשר לכם את המשכנתא. לבנק אין גישה ישירה לעבר שלכם או למסמכים שלכם למעט מסמכים שהצגם לו אך ישנם מקורות מוסמכים (כמו חברת בי די איי) אשר מספקים לבנקים מידע על עבר בעייתי או אם בעבר פניתם לבנק והגשתם מסמכים או מסרתם מידע שיכול להיות בעייתי, הנתונים האלו נשמרים במאגרי הבנק ויכולים להוות שיקול בבוא העת בבואם לבחון את בקשת המשכנתא שלכם. לעתים הבנק יבקש הסבר ואסמכתא על סגירת החוב ואם לא מדובר מבחינתו במשהו חריג מידי, ההסבר הגיוני והחוב הוסדר, הוא ישקול בכל זאת לתת לכם אישור.
יחס החזר – הבנקים בודקים מה יכולת ההחזר שלכם למשכנתא לעומת ההכנסות שלכם. בנק ישראל הגדיר כי אישור משכנתא אפשרי למי שיחס ההחזר שלו אינו עולה על 40%. זאת אומרת שאם לדוגמא השכר שלכם הוא 10,000 ש”ח נטו (אחרי הלוואות אם יש), תוכלו להחזיר על המשכנתא המבוקשת עד 40% כלומר עד 4,000 ש”ח לחודש. זה הוא כמובן המקסימום אך הבנק נוהג לאשר החזר חודשי שלא עולה על 33% מהשכר (לבדיקת ההחזר החודשי על המשכנתא שאתם רוצים, היכנסו למחשבון משכנתאות כאן באתר מנטה).
כמובן שישנם פרמטרים רבים נוספים אשר מהווים שיקול האם לאשר לכם את המשכנתא או לא אך אלו 3 הפרמטרים העיקריים והחשובים ביותר. בבואו לאשר לכם את המשכנתא הבנק בודק כמובן היכן אתם עובדים, מה הוותק במקום העבודה, מה המקצוע שלכם, מה ההשכלה שלכם, מה המצב המשפחתי שלכם וכמה ילדים יש לכם, היכן אתם רוכשים את הנכס ועוד אך אלו נתונים תומכים בפרמטרים העיקריים על מנת שהבנק יוכל לקבל רקע נוסף על מי אתם ומה אתם בבואו לאשר לכם את המשכנתא והתנאים שלה.
רוצים לבדוק האם אתם עומדים בקריטריונים לקבלת משכנתא? הכנסו לסימולטור אישור משכנתא של מנטה ובצעו בדיקה מהירה ללא עלות וללא התחייבות.
