משכנתא לעצמאי

משכנתא לעצמאי – איך זה עובד?

איך נותנים אישור משכנתא לעצמאי? במה זה שונה מאדם שכיר?

כאשר אדם שכיר לוקח משכנתא, הבנק בודק את 3 תלושי השכר האחרונים שלו ומבצע חישוב של ההכנסה הממוצעת נטו לחודש. בנוסף, הבנק בודק כי אכן המשכורת מופקדת לחשבון הבנק ותואמת לתלוש השכר. במקרה של עצמאי החישוב מורכב יותר ואף ישנם מקרים שהבנק לא יסכים להכיר בהכנסותיו של עצמאי או שיכיר בסכומים נמוכים יותר ממה שהוא מרוויח בפועל.

מי נחשב כעצמאי מבחינת הבנק, מה המסמכים הנדרשים ואיך מחשבים את השכר של עצמאי?

מבחינת הבנק למשכנתאות, עצמאי מוגדר כעוסק פטור, עוסק מורשה, בעלים באופן מלא או באופן חלקי של חברה בע"מ (בעל שליטה). לצורך אישור משכנתא לעצמאי נדרש להמציא שומת מס אישית לשנת המס האחרונה ואישור מרואה חשבון של ההכנסות לשנה הנוכחית. בדרך כלל לכל בנק יש נוסח משלו לאישור רואה חשבון וכל בנק יבקש כי רואה החשבון (או יועץ המס) של הלקוח, ימלא את הטופס של אותו הבנק. ביצוע חישוב ההכנסה יעשה באופן הבא: ההכנסה החייבת במס על פי שומת המס, פחות המס המגיע, חלקי 12 חודשים. אותו חישוב יבוצע גם באישור רואה החשבון, ולצורכי אישור המשכנתא לרוב הבנק יתייחס לתוצאה הנמוכה מבניהם (אישור רואה החשבון או שומת המס). בשונה מאדם שכיר אשר הבנק בודק את כניסת המשכורות לחשבון, במקרה של לקוח המוגדר כעצמאי, אין צורך לבדוק כניסת המשכורת לחשבון אם כי במקרים חריגים בהם לא תראה כל פעילות עסקית בחשבון וכניסה של כספים, הבנק יישאל שאלות ויבקש לדעת להיכן מופקדות ההכנסות השוטפות.

למה צריך לשים לב בבחינת הכנסות עצמאי?

הרבה עצמאים אינם מודעים באופן מדויק להכנסות המוצהרות שלהם. לרוב יש פערים גדולים בין מה שמצהיר הלקוח לבין המסמכים מרשות המס ורואה החשבון. הדבר עלול לגרום לעתים לבעיות באישור המשכנתא שכן לעתים הבנק מסתמך במעמד האישור העקרוני על הצהרת הלקוח ולאחר מכן כאשר מגיעים המסמכים מרואה החשבון, התוצאות נמוכות יותר בצורה משמעותית, מה שעלול לסכן את תקפות האישור של המשכנתא. מצד אחד ישנם לעתים הכנסות שאינן מדווחות וכמובן שאינן יופיעו בשומת המס ואישור רואה החשבון ומצד שני ישנם כל מיני הוצאות שוטפות שמוכנסות לדוחות הכספיים (כגון הוצאות רכב, הוצאות חשמל, ציוד משרדי וכו') מה שבעצם מקטין את ההכנסה נטו.

באיזה מקרים עלול להיווצר קושי לקבל אישור למשכנתא?

הבנק אינו מסתפק באישור רואה חשבון בלבד, כלומר עצמאי שהוא חדש יחסית (כשנה) עלול להיתקל בקושי לקבל משכנתא שכן סביר מאוד להניח שעדיין לא הגיש דו"ח למס הכנסה ולא קיבל שומת מס. הכנסה המבוססת על אישור רואה חשבון בלבד כאמור אינה מספקת ובמקרה כזה אם לבן/בת הזוג אין הכנסה מספקת, הלקוח צפוי לקבל סירוב למשכנתא. עוסק פטור שאינו מדווח למע"מ בדרך כלל לא מחזיק רואה חשבון ויתקשה לספק לבנק אישור מרואה חשבון על ההכנסה שלו.

בדקו אישור משכנתא בסימולטור של מנטה.

 

משכנתא לעצמאי משכנתא לעוסק מורשה משכנתא לבעל שליטה משכנתא לעוסק פטור

אהבתם את הפוסט? שתפו אותו ברשתות החברתיות

תגיות: , , , ,

צור קשר

כתובת המשרד: יגאל אלון 155
תל אביב 6744363
טלפון: 072-2797979
אימייל: info@menta4u.co.il

אייל בילו, מנכ"ל מנטה ייעוץ משכנתאות

צרו עימי קשר